В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Разградският районен съд

На девети май две хиляди и дванадесета година

в публично заседание в състав:

Председател: НЕЛИ ГЕНЧЕВА

секретар Ж.Р.

прокурор

като разгледа докладваното от съдията гр.д. №2312 по описа за 2011 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е с правно основание чл. 92 от Закона за задълженията и договорите – претенция за неустойка по договор.

Депозирана е искова молба от Община Р. срещу М.М.Ю., с която е предявен иск за заплащане на сумата 10 000 лв., представляваща част от обезщетение за неизпълнение на договор №** от **.**.**** г. Сочи се, че с договора е учредено право на строеж върху терен – частна общинска собственост – УПИ № III – „За комплексно обществено обслужване” в кв. 126 по плана на с. Д. за изграждане на обект с разгърната площ от 1 780 кв.м. В тази връзка със Заповед №3300/01.12.2004 г. на кмета на Община Р. е одобрен изработеният проект за изменение на застроителния и регулационен план с подробен устройствен план (ПУП) – план за застрояване и регулация, като УПИ № III – „За КСО” е преотреден в УПИ № III – „За бензиностанция, газстанция и търговски комплекс”. Ищецът твърди, че ответницата се е задължила да изгради обекта за срок от 24 месеца от датата на разрешението за строеж до датата на внасяне на заявление за приемане и въвеждане в експлоатация на обекта, като за неизпълнението на това задължение, което е било част от тръжните условия, е уговорено обезщетение в т. 11 от Договора в размер на 1% от достигнатата тръжна цена (12 000 лв.) за всеки просрочен ден. На 03.01.2007 г. с анекс срокът е намален на 12 месеца, разрешението за строеж е издадено на 08.11.2007 г. Ищецът твърди, че към завеждане на делото изграждането на обекта не е започнало и със споразумение от 07.02.2011 г. страните са прекратили действието на договора.

С допълнителна молба ищецът уточнява, че заведеният частичен иск се отнася за периода от 03.02.2009 г. до 27.04.2009 г.

Ответницата в писмения си отговор сочи, че оспорва предявения иск. Заявява, че договорът, сключен между страните е нищожен, тъй като не е имало решение на Общински съвет Р. за разпореждане с общинско имущество, което се изисква според чл. 37 ЗОС. Твърди нищожност на клаузата за неустойка поради накърняване на добрите нрави, както и че за Община Р. не са настъпили вреди от неизпълнението на договора, тъй като последната е получила сумата 12 000 лв., а в резултат на неупражняване на правото на строеж последното се е погасило. Сочи, че е извършила определени действия с нА.ение да построи обекта, но не е успяла, както и че с подписването на споразумението за прекратяване на договора са отпаднали задълженията по него, вкл. и това за заплащане на неустойка, но въпреки това на 29.07.2011 г. е внесла сумата 10 320 лв. по банкова сметка ***. В условията на евентуалност прави и възражение за прекомерност на неустойката по смисъла на чл. 92, ал. 2 ЗЗД, тъй като същата за целия период е в размер, осем пъти надвишаващ стойността на правото на строеж. Възразява и за изтекла погасителна давност.

След преценка на събраните по делото доказателства, Съдът установи следните фактически обстоятелства:

С Решение №*** от заседание на **.**.**** г. Общински съвет – Р. утвърждава списък на обекти и възлага на кмета на Община Р. да организира търгове или конкурси за отстъпено право на строеж върху тях (л. 73 по делото). Сред обектите в Приложение №1 към Решението, под т. 9 фигурира процесният недвижим имот, а именно – „с. Д., кв. 126, УПИ № III – „За КОО”, площ на имота – 2 570 кв.м., максимална площ на застрояване – 1 780 кв.м., етажност до 2 ет.” (л. 74).

Със Заповед №**** от **.**.**** г. кметът на Община Р. заповядва да се проведе търг с тайно наддаване за отстъпване право на строеж за изграждане на обекти за комплексно обществено обслужване върху УПИ с № III – „За КОО” в кв. 126 по плана на с. Д., общ. Р. (л. 75). Със същата заповед са утвърдени тръжни условия с визиране предмета, целта на конкурса, критериите за оценка и тяхната относителна тежест при оценяването. Утвърдените конкурсни условия обективират и допълнителни изисквания, сред които и задължението за реализиране на ограниченото вещно право в 2-годишен срок от издаването на разрешението за строеж (чл. 13 от Тръжните условия; л. 18-19).

Конкурсната документация съдържа и проекто-договор, обективиращ конкурсните условия като елементи на бъдещото облигационно правоотношение (чл. 20-21). Ответницата е участник в проведения конкурс, като е подписала и нарочна декларация, че е запозната с конкурсната документация и проекто-договора (л. 22). Пълното съдържание на последния е възпроизведено и в договора от 02. 02. 2004 г., завършващ гражданско – административния фактически състав на разпоредителната сделка.

Видно от Регистър на постъпилите документи на участниците (л. 76), волеизявления за участие в търга правят четири правни субекта – „М.-**” АД, гр. Р.; М.М.Ю.; ЕТ „А. – АМР – М. А.” и ЕТ „ХАРД – А. М.”.

При провеждане на търга нарочна комисия класира участниците в търга и прави предложение на кмета на Община Разград да издаде заповед, с която да обяви за спечелил търга класирания на първо място – ЕТ „А. – АМР – М. А.” (л. 77-78). Със Заповед №**** от **.**.**** г. кметът на Община Р. утвърждава класирането на участниците в търга и определя за спечелил търга ЕТ „А. – АМР – М. А.” (л. 80). Със Заявление вх. №70-00-348/23.09.2003 г. ЕТ „А. – АМР – М. А.” изразява отказ от сключване на договор за учредяване на право на строеж (л. 79).

Със Заповед №**** от **.**.**** г. кметът на Община Р. определя за спечелил търга М.-**” АД, гр. Р. (л. 85). Със Заявление вх. №**-**-***/**.**.**** г.изпълнителният директор на дружеството изразява отказ от сключване на договор за учредяване на право на строеж (л. 82).

Със Заповед №**** от **.**.**** г. кметът на Община Р. определя за спечелил търга ЕТ „Х. – А. М.”*** (л. 86). Със Заявление вх. №**-*-**/**.**.**** г. ЕТ „Х. – А. М.” изразява отказ от сключване на договор за учредяване на право на строеж (л. 87).

Със Заповед №**** от **.**.**** г. кметът на Община Р. определя за спечелил търга М.М.Ю. (л. 15). На 02.02.2004 г. е сключен Договор №** от същата дата между Община Р. и М.М.Ю. за учредяване право на строеж върху терен – частна общинска собственост (л. 6). По силата договора Община Р. е учредила безсрочно право на строеж в общински имот за комплексно обществено обслужване, който впоследствие е преотреден за изграждане на бензиностанция, газстанция и търговски комплекс. Купувачът на ограниченото вещно право се е задължил с насрещна парична престация в размер на 12 000 лева. Поел е и допълнителни задължения както следва: да изработи и предостави за одобрение инвестиционните проекти в срок от 6 месеца (чл. 7); да изгради обекта за срок от 2 години, считано от датата на разрешението за строеж (чл.10); да не извършва последващи прехвърлителни сделки до пълното изграждане на търговския обект (чл. 13); да не променя функционалното предназначение на обекта (чл.12).

На 19.01.2004 г. М.Ю. *** 000 лв., дължима по договора за учредено право на строеж (л. 23).

Със Заповед №3300 от 01.12.2004 г. кметът на Община Разград одобрява изработения проект за изменение на застроителния и регулационен план с подробен устройствен план – план за застрояване и регулация на част от квартал 126 по плана на с. Д., като преотрежда УПИ III – „За КОО” в УПИ III – „За бензиностанция, газстанция и търговски комплекс” (л.17).

На свое заседание на 25.10.2006 г. Комисията по следприватизационен и следдоговорен контрол по сключени разпоредителни сделки по реда на ЗОС взема решение да се уведоми М.М.Ю., че ще ú бъде предложен анекс към договора за учредено право на строеж, съгласно който срокът за проектиране ще се определи на 6 месеца, а срокът за изграждане на обекта – 12 месеца (л. 89-90).

На 03.01.2007 г. е сключен анекс към договора за учредено право на строеж, с който се изменят т. 7 и т. 10 (л. 8), като М.Ю. се задължава да изгради обекта за срок от 12 месеца, считано от датата на разрешението за строеж до датата на внасяне на заявление за приемане и въвеждане в експлоатация. На 08.11.2007 г. е издадено Разрешение за строеж №388 от 08.11.2007 г. (л.9).

С 3 бр. Покани за доброволно изпълнение (л. 11, 13 и 14) Община Р. уведомява М.Ю. за размера на дължимо обезщетение за неизпълнение на задължение по договора и я кани да заплати същото по сметка на Община Р.

Със Споразумение от 07.02.2011 г. страните по Договора за учредено право на строеж прекратяват същия поради неизпълнение на поетото задължение – да се изгради обектът, предмет на договора, за срок от 12 месеца (л. 10).

Към 09.12.2011 г. строителството по Договор за учредено право на строеж не е започнато, не е постъпвало искане за присъствие на служител по чл. 223, ал. 2 ЗУТ и съставяне на протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво в съответствие с изискванията на чл. 157, ал. 2 ЗУТ, видно от Удостоверение №146 от 09.12.2011 г. (л. 5).

На 29.07.2011 г. М.Ю. *** сумата 10 320 лв. с основание за плащане – „пълно изплащане на неустойка по Договор №16/02.02.2004 г.” (л.31).

Въз основа на така установените фактически обстоятелства, Съдът направи следните правни изводи. Предявеният иск е допустим. Разгледан по същество, същият е основателен.

По основателността на иска

В тежест на ищеца се възлага да установи фактическия състав, който следва да се осъществи, за да възникне основанието за заплащане на неустойка за неизпълнение на договор, а именно - наличие на валидно договорно задължение, неизпълнение на задължението, уговорена неустойка и нейния размер. В тежест на ответника е да установи, че е изпълнил задължението си в срок, съгласно задълженията по договора, както и всички наведени правоизключващи и други наведени в отговора възражения срещу правото на ищеца.

Установи се от представените доказателства, че е налице валидно сключен договор за учредяване право на строеж между страните, при сключването на който са спазени релевантни нормативни разпоредби (чл. 21, ал. 1, т. 8 ЗМСМА, чл. 44, ал. 2 вр. ал. 1, т. 7 и 8 ЗМСМА, чл. 8 и чл. 37, ал. 1 ЗОС, чл. 30, ал. 3, чл. 77, т. 5, чл. 78, чл. 80, ал. 3, чл. 83, чл. 87, ал. 1, чл. 88, ал. 2 и ал. 3 Наредба №2 на Общински съвет – Разград за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество) и са осъществени всички елементи на фактическия състав – 1) решение на Общински съвет, 2) заповед на кмета и 3) договор. Поради това и Съдът не споделя становището на ответника за нищожност на договора като противоречащ на закона.

Съгласно т. 11 от Договора между страните е уговорена клауза за неустойка, в случай на неизпълнение на задължението за изграждане на обекта. Същата присъства в проекто-договора и в тръжните условия, с които ответницата е била запозната към момента на заявяване на участието си в търга. Следователно, налице е валидна уговорка за неустойка при неизпълнение на валидно сключен договор.

Ответникът навежда становище за нищожност на неустоечната клауза поради противоречие с добрите нрави, тъй като размерът ú от 1% за всеки просрочен ден се явява прекалено голям и излиза извън присъщите ú обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Както ВКС е имал възможност да се произнесе, преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, като се вземат предвид критерии, като например наличието на други обезпечения за изпълнение на задължението, вида неизпълнение на задължението и др. Неустойката следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Прекомерността на неустойката не я прави a priori нищожна поради накърняване на добрите нрави (ТР №1/2009 г. ОСТК, т. 3). Посоченото се споделя напълно от Съда и с оглед на конкретния случай не следва да се приеме, че уговорката за неустойка в процесния договор е нищожна поради противоречие с добрите нрави.

Ответникът, в допълнение, твърди, че не са настъпили никакви вредни последици за Община Разград от неизпълнението на договорното задължение. Съгласно чл. 92 от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Фактическият състав, който следва да се осъществи, за да възникне основанието за заплащане на неустойка за неизпълнението на договор, е: наличие на валидно договорно задължение, неизпълнение на задължението, уговорена неустойка. При неустойка не се доказва има ли настъпили вреди или не или пък какъв е размерът на вредите, ако те са настъпили (р. 125/1963, I ГО, цит. по Калайджиев, А. Облигационно право, четвърто преработено и допълнено издание, с. 464).

Настоящият състав на Съда намира твърденията на ответника за погасяването на правото на строеж в 5-годишен срок поради неупражняването му на основание чл. 67 ЗС за ирелевантни за настоящия казус. За пълнота на изложението следва да се посочи, че правото на строеж като такова е инкорпорирано по волята на страните в едно облигационно правоотношение, по което ответникът е поел договорното задължение да осъществи това право, като изгради според уговорките на страните обект, като поема да носи договорените последици от неизпълнението на така формулираното задължение, каквото в случая се явява задължението за плащане на неустойка. Съдът не споделя и становището на ответника относно факта на прекратяване на договора и произтичащата от това липса на договорно основание на ищеца да претендира неустойка. Прекратяването е преустановяване за в бъдеще действието на договора, но престираното (изпълненото) по договора до момента на прекратяването е напълно валидно и запазва значението си, като не се цели да се възстанови фактическото положение от момента преди сключването на договора. С прекратяването на договора не отпада автоматично задължението за заплащане на неустойка, а само се определя крайният срок за начисляването ú.

По повод твърденията на ответника за обективна невъзможност за изпълнение, Съдът намира, че същите са недоказани, като доказателствената тежест за доказването им се носи от ответника, който обаче не сочи и не представя доказателства в този смисъл.

По отношение на възражението за изтекла погасителна давност Съдът намира следното. С платежно нареждане на 29.07.2011 г. ответницата е заплатила в полза на Община Р. сумата от 10 320 лв., посочвайки, че това е пълен размер на неустойка по процесния договор. Към момента на плащането никаква част от претендираното вземане за неустойка не е била погасена по давност. Налице е изпълнение на парично задължение, което ответницата счита за валидно към момента на плащането. Съдът не споделя становището на ищеца, че с плащането ответницата признава дълга си в целия твърдян от ищеца размер, а единствено досежно размера на платеното (10 320 лв.). Съдът намира обаче, че за предявения и уточнен с допълнителна молба период от време, а именно от 03.02.2009 г. до 27.04.2009 г., вземането за неустойка не е погасено по давност, тъй като със завеждане на иска на 09.12.2011 г. течението на давността за сумата за предявения период е прекъснато на основание чл. 116, б. „б”, предл. 1 ЗЗД.

Не се спори между страните, че ответницата не е изпълнила задължението си по договора, а именно да изгради обекта – предмет на договора („бензиностанция, газстанция и търговски комплекс”) в 12-месечен срок, считано от датата на разрешението за строеж до датата на внасяне на заявление за приемане и въвеждане в експлоатация на обекта. Следователно, налице са всички предпоставки за уважаване на иска.

По размера на иска

На последно място, ответникът прави при условията на евентуалност възражение за прекомерност на неустойката. Размерът на неустойката (в целия ú размер от 98 400 лв.) надвишава 8,2 пъти стойността на договора. Така изчислена, тя се дължи за 820 дни. Ищецът е предприел действия и поканил ответницата да заплати дължимата неустойка 730 дни след погасяване на правото на строеж поради неупражняването му, а инициирал прекратяването на договора седмица след това. Съдът не кредитира и не обсъжда депозираното експертно заключение (л. 110-112), тъй като приема, че пропуснатите ползи и претърпените загуби не се изчерпват единствено с изчисляване на евентуално дължим наем на процесния имот за периода. Освен това, вещото лице заявява, че не е възможно да се даде изцяло коректен отговор при определяне на пазарна цена на наем на имот с отстъпено право на строеж поради несъпоставимост на измерваните величини и използваните критерии, както и че нито един от познатите му методи не е съпоставим с поставената задача. Въпреки това Съдът намира, че така установеният размер на неустойката е прекомерен и следва да бъде намален. В допълнение, ответницата е заплатила на ищеца сумата 10 320 лв. като дължима неустойка по договора. Поради това неустойката следва да бъде намалена до 25% от целия ú търсен размер от 98 400 лв. (или 0,25%, равняващи се на 30 лв. на ден), предявен частично като иск за 10 000 лв., а именно – 24 600 лв., като частичният иск следва да се уважи за сумата от 2 520 лв. (по 30 лв. на ден за всеки ден от уточнения период от 03.02.2009 г. до 27.04.2009 г.).

На основание чл.78 ал.8 от ГПК на ищецът следва да се присъди юрисконсултско възнаграждение съразмерно на уважената част от иска, а именно 291,20 лв. Същият в съответствие с разпоредбата на чл.78 ал.1 от ГПК има право да получи от ответника и направените разноски съразмерно на уважената част, а именно 100,80 лв.

Ответницата има право на разноски съразмерно на отхвърлената част от иска, а именно 1421,20 лв.

Воден от гореизложеното, Разградският районен съд

Р Е Ш И :

ОСЪЖДА М.М.Ю., ЕГН **********,***, ДА ЗАПЛАТИ на Община Р., ЕИК *********, с адрес: гр. Р., обл. Р., ул. „Б. Л.” №***, представлявана от Д. С. Б. – кмет на Община Р., сумата 2 520 лв. (две хиляди петстотин и двадесет лева ) неустойка по договор за учредено право на строеж за периода 03.02.2009 г. - 27.04.2009 г. и ОТХВЪРЛЯ ИСКА за заплащане на неустойка в размер на 7 480 лв. (разлика над 2 520 лв. до общия предявен размер от 10 000 лв.) като НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.

ОСЪЖДА М.М.Ю., ЕГН **********,***, ДА ЗАПЛАТИ на Община Р., ЕИК *********, с адрес: гр. Р., обл. Р., ул. „Б. Л.” №***, представлявана от Д. С. Б. – кмет на Община Р., сумата 291,20 лв. (двеста деветдесет и един лв. и двадесет стотинки). юрисконсултско възнаграждение и сумата 100,80 лв. /сто лева и осемдесет стотинки/ разноски по делото, съразмерно с уважената част от иска.

ОСЪЖДА Община Р., ЕИК *********, с адрес: гр. Р., обл. Р., ул. „Б. Л.” №***, представлявана от Д. С. Б. – кмет на Община Р., ДА ЗАПЛАТИ на М.М.Ю., ЕГН **********,***, сумата 1 421,20 лв. /хиляда четиристотин двадесет и един лева и двадесет стотинки/ разноски по делото съразмерно с отхвърлената част от иска.

Решението подлежи на обжалване пред Разградския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването на препис на страните.

РАЙОНЕН СЪДИЯ: