Р Е Ш Е Н И Е

№ 48, 08.03.2013г., гр.Разград

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

РАЗГРАДСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД състав

на петнадесети февруари две хиляди и тринадесета година

в открито съдебно заседание, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЦВЕТАЛИНА ДОЧЕВА

Секретар Д.Д.

Прокурор

като разгледа докладваното от съдията

гр.дело № 1070 по описа за 2012г. на РРС:

Предявени са в условията на евентуалност обективно-съединени искове по чл.26 ал.1 и ал.2; чл.31 и чл.87 ал.3 ЗЗД.

Постъпила е искова молба от Г.Б.М. за прогласяване на нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот идентификатор № 61710.502.3924, ведно с находящата се в имота сграда с идентификатор № 61710.5002.3924.2 поради противоречието й със закона, липса на представителна власт, споразумяване във вреда на представлявания, липса на основание, липса на съгласие; да разкрие привидността на сключения договор за покупко-продажба; да обяви договора за унищожаем, като сключен от дееспособно лице, което при сключването му не е могло да разбира или да ръководи постъпките си; да развали договора поради неплащане на продажната цена.

В хода на процеса ищецът е починал, като производството е продължило при условията на чл.227 ГПК. Като ищци са конституирани неговите наследници по закон.

Ответницата Д.Б.Й. оспорва всички искове като твърди, че липсват сочените от ищците основания за нищожност и унищожаемост на договора, както и за развалянето му.

Ответниците по иска по чл.87 ал.3 ЗЗД съпрузите Г.Н.Й. и Д.Б.Й. оспорват иска.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните, събраните по делото доказателства по вътрешно убеждение и съобрази приложимия закон, прие за установено от фактическа страна, следното: С пълномощно от 16.03.2010г. Г.Б.М. е упълномощил Г.Н.Й. ..“да го представлява и подписва пред трети лица и пред нотариуса във връзка с разпореждането, в това число продажба или дарение на следния наследствен недвижим имот: дворно място, застроено и незастроена, цялото от 295 кв.м., заедно с построените в него къща, при граници: ул.“К. М“, Г. С. Д., К. Б. М., Т. Й.И. и В. ст.К., за който е отреден парцел № Ха-3924 в кв.256 по плана на гр.Разград, подробно описан в н.а. №** т.* д.1140/70г. на РРС, а по скица № 5330/20.10.09г. на АГКК, СГКК гр.Разград с площ от 593 кв.м., имот №61710.502.3924 по кад.план на града, ул.“К. М.“№**, ведно със съответните сгради, придобити по наследство, като се разпореди, както намери за добре, при условия, определени от него…Упълномощиил е още Й. да го представлява и подписва пред нотариус във връзка със снабдяване на документ за собственост-нотариален акт за собственост, придобита по давностно владение на имота…, както и да договаря сам със себе си и лица, които представлява на друго основание“. С нот.акт за собственост № ** т.1 н.д.54/10г. на нотариус Р.К. Д.Б.Й. и Г.Б.М. са признати за собственици по наследство и давностно владение на 298/593 ид.ч. от имот с идентификатор № 61710.502.3924 . С последващ нот.акт № ** т.1 н.д.№55/10г. на нотариус Р.К. Г.Н.Й., действащ в качеството на пълномощник на Г.Б.М. е продал на Д.Б.Й. собствената си ½ ид.ч. от дворно място, находящо се в гр.Р., ул.“К. М.“№**, с идентификатор № 61710.502.3924 по КК на гр.Разград с площ от 593 кв.м., с трайно предназначение на територията:урбанизирана, с начин на трайно ползване-ниско застрояване, със стар идентификатор-3924, кв.256, парцел Х, заедно с реално построената в това дворно място сграда с идентификатор № 61710.502.3924.2, със застроена площ 57кв.м., брой етажи-1, с предназначение-жилищна сграда-еднофамилна, при граници….. Горепосочената ид.ч. от имота се продава за сумата 8000лв., като данъчната оценка на продаваемата част е 7904.15лв.

Пълномощникът по договора и купувача са съпрузи /л.58/, а продавача и купувача са брат и сестра.

Няма спор между страните, че през 2010г. Г.Б.М. е поставен под пълно запрещение, като за негов настойник е назначена В.Г.М..

През месец юни 2009г. Г.М. е минал през ЛКК с диагноза Д.МСБ.ИМИ в БЛСГМА. Тежка десностранна хемиплегия. Сензомоторна афазия и апраксия. ХСБ-IIIст. и е насочен към ТЕЛК за определяне на група инвалидност. С експертно решение №1402 от 134/14.07.09г. му е определена 100% ТНРИ с чужда помощ.

По делото са разпитани неколцина свидетели, досежно физическото и психическото състояние на М. към момента на упълномощаването и преди това. Изготвена е и СПИ.

Според Св.Д., лекар в ТЕЛК, която е запозната със здравословното състояние на М., след получен инсулт през м.юли 2009г. той е бил в тежко състояние с пълна неподвижност на десните крайници-пълна моторна афазия. С него по никакъв начин не е можело да се общува, не е разбирал какво му се говори. Бил много възбуден и напълно неадекватен. Имал е гледачка. Не можел да се храни сам. Бил на памперси. Св.Д. работи в ДВХФУ с Хърсово, която твърди че Г.М. бил доведен в дома от неговата дъщеря В.М.. Бил доведен и приет „ в одеало“, в тежко физическо и психическо състояние, превъзбидун, буен, с агресия и автоагресия. Според свидетелката М. не е говорел изобщо, няма и нечленоразделна реч, не използва дори и „да“ и „не“ за отговор. Не е умеел да чете, пише. Постепенно обаче е започнал да разпознава служителите при визуален контакт и да се усмихва. Според свидетелката не е разбирал какво му се говори. На всичко отговарял с жест на два пръста и думите „сега, сега, сега“. Децата му често се обаждали по телефона да се интересуват от него.Въпреки, че не отговарял на въпроса дали иска вода, свидетелката е забелязвала да стои до тубата с вода и да се опитва да лапне накрайника на помпата. Така разбирали, че иска вода. Според свидетелката не разбирал какво и колко яде, не контролирал нито една от физиологинчите си дейности. Движел се е в количка. В личните му вещи не е забелязвала големи суми пари. През периода м.феврурари-април 2010г. ответника започнал често да да посещава М.. Довел и нотариус. При идването си те я ивформирали, че идват във връчка с някакво пълномощно, което ще даде Г.М. на ответника, заради това, че Б., синът му останал без къща, другите две дъщери, та щял да прехвърли къщата на сина си Б.. На нотариуса била предоставена възможност да се срещна с М.. Свидетелката е била в едно помещение при изготвянето на пълномощното, но твърди че не е чула нищо. Св.Р.А., нотариус твърди, че бил посетен от близки на М., за да извърши заверка на подписа и съдържанието на пълномощно за разпореждане с недвижим имот. Предупредили го, че човекът е болен и изпада в „особени“ състояния. През м.март 2010г. М. бил в по-добро състояние, затова на 16.03.10г. отишли в дома в с.Хърсово. Отишли в кабинета на директорката и й обаснили какво ще правят. След половин час влезли в голяма стая, в която освен М. имало още около 10 души. Свидетелят прочел пълномощното изцяло на висок глас. М. не реагирал, гледал в една точка. . Задал му отново въпроса, дали е съгласен да му продадат имота. М. кимнал с глава и направил движение с ръка /все едно давай/. Нотариуса му обясни, че трябва да сложи отпечатък и го попитал с коя ръка ще му е по-удобно. М. сам подал лявата си ръка. Според нотариуса ако не е бил жеста с ръка и не си е подал сам ръката, не би заверил документа, тъй като комуникацията била невъзможна. Според свидетеля М. е бил наясно със случващото се. Според свидетеля управителката на дома е присъствала в помещението, чула е за пълномощното, но не е казала нищо. Св.М.В., племенница на М. твърди, че го е посещавала с брат си и сестра си в дома в с.Хърсово. Твърди, че е бил в инвалидна количка, но ги е познавал, плачел. Опитвал се да говори. Имало голяма разлика в състоянието му непосредствено след оставянето му в дома. Непосредствено след настаняването му в дома бил много зле, но впоследствие се подобрил. Според свидетелката М. винаги /и преди да се разболее/ е искал да предпише къщата на ответницата, тъй като неговия баща е заръчал така. Знае за упълномощаването. Твърди, че през месец април е ходила с ответниците при М., да го вият. Г. му казал, че парите са готови и го питал по банков път или на кнвижка да му ги даде. М. казал „Неее“. Посочил ответницата, т.е. парите да останат в нея. Проблемът бил в конкуренцията на наследници от двата брака на Г.. Св.Д. е присъствал при заверката на пълномощното. Според свидетеля в стаята се е чувало всичко, което чете нотариуса, и което потта М..

Според заключението по назначената СПИ към момента на упълномощаването Г.Б.М. е бил в състояние след прекарани ИМИ в басейна на лява средно-мозъчна артерия. Мултифункционална енцефалопатия. Десностранна централна хемиплегия. Данните по делото /писмени доказателства и свидетелски показания/ сочат, че по време на упълномощаването М. е бил в стабилно състояние, имало е подобрение, както на неврологичната, така и на психичната симптоматика. След като са му били разяснени условията на упълномощаването е дал съгласие с жест и мимика, което говори, че не е налице сензорна афазия, което дава основание на вещото лице да счита, че към 16.03.2010г. Г.М. е бил със запазена годност да разбира и ръководи действията си при правния акт. За да достигне до това заключение вещото лице се е запознало с медицинската документация и свидетелските показания на всички свидетели. Вещото лице твърди, че е участвало при изготвянето на експертизата по делото за поставяне под запрещение на М. заедно с д-р Т. Според епикризата /л.87/ от Неврологично отделение от 16.06.09г. степента на тежест по Глазгоу-Лиеж е 15т. при постъпване в отделението. Според вещото лице по тази скала, колкото по-малко точки събере пациентът, толкова по-тежък е инсулта. При 6-8т. е налице средно тежка форма, а над 12т. се говори за лек инсулт. При лечението са предприети адекватни мерки, което не е довело до усложнения и смърт. След изписването му състоянието му се е влошило, поради неполагане на адекватни грижи. За това говори и факта, че след постъпването му в дома в с.Хърсово състоянието му отново се е подобрило, поради доброто му обгрижване. Назначеното лечение е било правилно, тъй като едва през есента на 2010г. от дома са потърсили мед.помощ, поради влошено здравословно състояние. Настъпил е регрес в хода на заболяването. Според вещото лице най-важното е да се установи към датата на даването на пълномощно дали М. е имал сензорна афазия- да е в състояние да разбира и осмисля думите на околните. Единствения категоричен начин за такова установяване според вещото лице е извършване на преглед от специалист и приведени изследвания, тестове непосредствено преди правния акт. На базата на приложената медицинска документация и свидетелски показания може да се направи извод за наличие на сензорна афазия, който обаче не може да бъде 100% категоричен. На базата на тези данни никоя експертиза не е в състояние да даде такова заключение.

На въпрос по чл.176ГПК отв.Г.Й. е отговорил, че ответницата е имала налични парите в банката. Не са предадени на М., защото той е пожелал да стоят в ответницата. Според ответника М. не е искал парите да се преведат по сметка, защото ще бъдат изтеглени.

На въпрос по чл.176 ГПК ответницата Д.Й. твърди, че е имала налични парите. Имала е готовност да ги предаде, но не е сторила това , защото брат й пожелал така. Този имот е бил на родителите им. Имали са договорка имота да се прехвърли, но все отлагали.

Въз основа на изложеното от фактическа страна, от правна страна съдът намира следното: Не са налице твърдяните основания за нищожност на сделката. Покупко-продажбата не противоречи на никой български закон. Не е налице и споразумяване във вреда на представлявания. Цената на която е продаден имотът е над данъчната оценка и в случая не може да се говори за действия във вреда на представлявания. М. е упълномощил изрично ответника да договаря и сам със себе си и с лица, които представлява на друго основание.

Липса на съгласие от страна на продавача, поради липса на съгласие за плащането на цената също не е налице. Действително когато договорът за покупко-продажба е сключен от пълномощник, следва да има изрично упълномощаване, обхващащо всички съществени условия. Пълномощното следва да е с нотариална заверка както на подписа, така и на съдържанието. В

него следва да се индивидуализират съществените условия на договора за продажба- описание на имота и цената. Генералното пълномощно не би било достатъчно за извършване на сделката, а тя би била нищожна поради липса на съгласие. Не се спори от страните, че имотът е пълно и подробно индивидуализиран в пълномощното и М. е бил наясно за разпореждането с чия своя собственост упълномощава Й.. Видно е и, че пълномощникът е упълномощен да продаде или да дари имота, по своя преценка, т.е. очертан е обхвата на действие на пълномощника- да продава или да дарява имота. Единствения спорен момент е дали М. е дал съгласие досежно продажната цена /нейният размер/ и дали тя трябва да бъде точно фиксирана в пълномощното. Според настоящия съдебен възприемането на такова становище е крайно и препятстващо действията на пълномощника. При посочване на конкретна цена пълномощникът не би бил в състояние да провежда преговори с потенциални купувачи и би било препятствие за успешното финализиране на сделката. Съдът намира, че М. е взел отношение и по другия съществен елемент от договора за продажба- цената, като е предоставил свобода в договарянето на упълномощеното от него лице. Тази негова воля следва да се зачете. Ето защо ответникът- пълномощник не е излязъл извън пределите на представителната си власт и не е налице липса на съгласие от страна на продавача.

Не е налице и другото твърдяно основание за нищожност, а именно наличието на абсолютна симулация на сделката. При абсолютната симулация симулативният договор е нищожен, когато не прикрива никаква друга сделка и страните не искат на настъпването на правните му последици. В случая абсолютна симулация липса, тъй като М. е целял да прехвърли имота на сестра си и тя да придобие собствеността върху него. В този смисъл са всички доказателства по делото.

Не е налице и твърдяната унищожаемост на договора, като сключен от дееспособно лице, което при сключването му не е могло да разбира или да ръководи постъпките си. Според заключението по назначената СПЕ, което съдът приема като обективно и мотивирано, че М. макар и болен /наличие единствено на моторна афазия/ е разбирал действията си, при даването на пълномощието.

Искът за разваляне на договора обаче се явява основателен. Безспорно установено по делото е, че купувачът не е заплатил продажната цена нито на продавача, нито на пълномощника. Ответниците се опитаха да докажат, че са били в готовност да заплатят продажната цена, но М. не е искал парите да му се преведат по сметка. Това твърдение не освобождава от отговорност купувача. Изпълнението на задължението следва да бъде направено на кредитора или на овластено от него лице, от съда или от закона лице /настойник/. Когато длъжникът предлага изпълнение, а кредиторът неоправдано не приеме предложението му, той изпада в забава. Забавата на кредитора не освобождава длъжника от задължението за изпълнение за заплащане на продажната цена на прехвърления имот. Съгласно чл.95 ЗЗД когато кредиторът е в забава и задължението е да се предаде нещо, длъжникът може да се освободи като предаде дължимото за пазене в подходящо място, определено от районния съд по местоизпълнението. Заявяването на готовност за изпълнение за плащане на продажната цена на прехвърления имот, без длъжникът да плати на кредитора или да предаде цената за пазене, не съставлява изпълнение, поради което договорът за продажба подлежи на разваляне при условията на чл.87 ал.3 ЗЗД./решение №15/04.05.11г. ВКС по гр.д.№1575/09г. IV г.о.

Ищците не представят списък с разноски.

По изложените съображения, съдът

Р Е Ш И :

РАЗВАЛЯ сключения договор за покупко-продажба на поземлен имот, по нотариален акт № **, том *, рег.№***, дело №55/2010г. на нотариус Р. К., съгласно който Г.Б.М., действащ чрез пълномощника си Г.Н.Й. продава на Д.Б.Й. собствената си ½ ид.ч. от дворно място, находящо се в гр.Р., ул.“К. М“№**, с идентификатор № 61710.502.3924 по КК на гр.Разград с площ от 593 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване-ниско застрояване, със стар идентификатор-3924, кв.256, парцел Х, заедно с реално построената в това дворно място сграда с идентификатор № 61710.502.3924.2, със застроена площ 57кв.м., брой етажи-1, с предназначение-жилищна сграда-еднофамилна, при граници на целия имот: имот № 61710.502.3923, имот № 61710.502.3933, имот № 61710.502.3928 и имот № 61710.502.7059 за сумата от 8000лв., поради неизпълнение, на основание чл.87 ал.3 ЗЗД.

ОТХВЪРЛЯ предявеният от В.Г. М., Б.Г.М. и В.Г.М. иск за прогласяване на нищожността на договора за покупко-продажба КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.

ОТХВЪРЛЯ предявеният от В.Г. М., Б.Г.М. и В.Г.М. иск за унищожаване на договора за покупко-продажба КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН

Решението подлежи на обжалване пред РОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.

РАЙОНЕН СЪДИЯ: