Р Е Ш Е Н И Е

Номер 145 30.05.2013г.

гр.Разград

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Разградският районен съд

На четиринадесети май две хиляди и тринадесета година

В открито съдебно заседание, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Светлана Чолакова

Секретар Ж.Р.

Прокурор

Като разгледа докладваното от съдията гр.д. 1800/2012 г.

Производството с правно основание чл.20 от ЗЗД респ. чл.59 от ЗЗД.

Депозирана е искова молба от ЕООД “Т. 2006” гр. Р., против Н.П.Й. и Ю.Г.Й.,***, като обективно са съединени искове в условията на евентуалност, за осъждането на ответниците да заплатят на ищеца сумата от 5650лв., представляваща 50% от по-малката стойност измежду стойността на направените разходи за подобрения в нает имот с идентификатор *****.***.****.* по кадастралната карта на гр.Р. със застроена площ 29 м. и стойността, с която се е увеличила стойността му вследствие на извършени подобрения, изразяващи се в направа на ел. инсталация, направа на ВиК инсталация, алуминиева дограма, обличане с алуминиев композитен материал, изливане на бетонова основа и подова замазка, подово покритие от фаянсови и теракотни плочи и изграждане на тоалетна. Претендира същата сума, по правилата на неоснователно обогатяване, както законната лихва и разноски. Твърди се, че ищецът е правоприемник на наемател на недвижим имот, от който 1/2 ид. част е собственост на ответниците. С втория ответник бил сключен договор за наем от 01.11.2008г. Праводателят на ищеца извършил подобрения по време на договора, като продължил да заплаща наемната цена. Ищецът намира, че ответниците дължат претендираната сума на основание договора, евентуално, че ответниците са се обогатили за негова сметка.

Ответниците оспорват иска. Твърдят, че направените преустройства са за сметка на наема. Правят и възражение за прихващане със сумата от 7255лв, представляваща 1/2 от сумата 14510лв - разликата от платения наем и обезщетение за ползване на имота от 01.09.2009г до 29.01.2012г. - датата на прекратяване на договора и от последната дата до 31.01.2012г., тъй като ищецът продължавал да ползва имота.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните, като обсъди събраните по делото доказателства по вътрешно убеждение и съобрази приложимия закон, прие за установено от фактическа страна следното: Двамата ответници били съсобственици с друго лице и притежавали 1/2 идеална част в режим на СИО, от самостоятелен обект гараж с идентификатор *****.***.****.* по плана на гр. Р. със застроена площ 29кв.м.. Двамата съсобственици на имота на 01.11.2008г. сключили договор за наем на дълготраен материален актив с праводателя на ищеца, с който му предоставили за временно ползване – срок от 10 години – процесния имот. Договорената наемна цена била в размер на 40лв, като на всеки от наемодателите поотделно следвало да се заплаща 1/2 от договорената наемна цена. В чл.8 ал.5 от договора е предвидено, че при извършване на преустройства и ремонти те са за сметка на наемната цена. С разрешение за строеж №51/27.03.2009г. е осъществено ”Преустройство с промяна предназначението на съществуващ гараж №7 в магазин за промишлени стоки”, който е въведен в експлоатация с удостоверение №58/28.08.2009г. Във връзка с това, в имота били извършени строително - монтажни работи: нова ел. инсталация, ВиК инсталация, монтаж на алуминиева дограма, външно обличане на сградата, изливане на армирана бетонова основа и подова замазка в обекта, подово покритие от фаянсови и теракотни плочи и изграден санитарен възел. С нотариална покана от втория ответник до праводателя на ищеца от 19.10.2011г. връчена му на 28.10.2011г., е направено изявление за едностранно прекратяване на правоотношението със срок на предизвестие считано от 28.10.2011г. На 28.01.2012г. е сключен договор за наем за срок от три години за предоставяне ползването на същия недвижим имот между праводателя на ищеца и другия съсобственик на имота.

За установяване кога са извършени подобренията в имота, които се оспорват от ответниците, е разпитна свидетелят Д. Г. С., съсед на ответниците. Същият установява, че собствениците на гаража след като го закупили, са започнали да го преустройват, променили го в магазин. Облекли едната страна, която не била витрина с еталбонд. Не е виждал други хора освен собствениците да правят ремонт, това било през лятото на 2009г.

Съгласно заключението на вещите лица, по първоначалната и допълнителна експертизи, сочените от ищеца подобрения съществуват в имота и са на стойност 11372,88лв. Същите са осчетоводени в счетоводството на ищеца през периода 01/2009г-10/2009г., като разходите за ремонт са калкулирани в сметка 613 – разходи за придобиване в размер на 6372,88лв. На 03.01.2011г., е осчетоводен допълнителен разход към обекта в размер на 5000лв. Пазарната цена на имота без извършени подобрения е в размер на 8600лв. Размера на пазарния наем на подобен имот за периода м.09.2009г. - 01.01.2013г. е в размер на 100лв на месец през 2009г. и 80лв на месец от 01.01.2010г. до 01.01.2013г. В този период праводателя на ищеца е заплащал уговорения месечен наем.

Въз основа на така установените фактически обстоятелства, Съдът направи следните правни изводи: Предявените искове за заплащане на стойността на направените разходи за подобрения в нает имот на основание сключения договор за наем на дълготраен материален актив от 01.11.2008г. е неоснователен и недоказан. В конкретния случай следва да се изследват клаузите в процесния договор обвързващ ищеца като частен правоприемник на наемателя. Поначало отношенията на наемателя със собственика се уреждат в съответствие с договора, а при липса на договор съобразно правилата на водене на чужда работа без пълномощие и неоснователно обогатяване – ТР на ОСГК №85 от 02.12.1968г. по гр.д. №149/68г. Съгласно чл.8 ал.5 от договор от 01.11.2008г. е уговорено от страните, че “наемателят има право да извърши основен ремонт или преустройство на наетия имот, съобразно неговите потребности. Преустройствата или основния ремонт са за сметка на наема, когато водят до повишаване на икономическата изгода от ползването на имота.” В този смисъл е и клаузата в чл.8 ал.3 от договора от 01.11.2008г, като е уговорено, че всички ремонти и техническо обслужване с обикновено потребление на имот, както и тези свързани с използването на имота по начин различен от посочения в чл.2/наемателят е длъжен да си служи с имота съобразно предназначението му /, са за сметка на наемателя. Разчитайки клаузите в договора, които според съда са ясни и не е необходимо тълкуването им се установява действителната воля на страните, а именно, че извършения ремонт и преустройство в наетия обект от наемателя, е за сметка на наема. Т.е. същият не дължи заплащането на наем в периода, ако е извършил подобрения в имота, съгласно посочените уговорки в договора между тях. Основанието на праводателя на ищеца да заема имота е сключения договор за наем, който урежда отношенията с наемодателя. Само ако не е налице такъв, тези отношения се уреждат по правилата на водене на чужда работа без пълномощие, респективно по правилата на неоснователното обогатяване. В случая ищецът е въвел като основание за претенцията си наличието на договорно основание, което следва да изключи общия състав на неоснователно обогатяване. В този смисъл е и задължителната практика на ВКС - Р-1 №81/07.07.2009г. на ВКС по т.д. №761/2008г. І т.о. Поради което е неоснователен и евентуалният иск за заплащане на претендираната сума на основание правилата на неоснователното обогатяване.

Плащането в този период на наем от страна на ищеца и неизвършването на прихващане от страна на наемодателя, не е предмет на настоящо производство, като дадените според него като недължими суми, би могъл да търси с друга претенция.

С оглед неоснователността на иска ищецът следва да заплати на ответниците на направените разноски по делото –адвокатско възнаграждение и депозит за в.л. в размер на 490лв.

Воден от гореизложеното, Разградският районен съд

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ КАТО НЕОСНОВАТЕЛНИ И НЕДОКАЗАНИ, предявените в условията на евентуалност, искове от “Т. 2006” ЕООД, ЕИК ********* седалище с.Г. общ. Р., ул.”К. Б.” №**, срещу Н.П.Й., ЕГН********** и Ю.Г.Й., ЕГН********** двамата с адрес ***, за заплащане сумата 5650лв/пет хиляди шестотин и петдесет лева/ представляваща 50% от по-малката стойност измежду стойността на направените разходи за подобрения в недвижим имот – самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****.***.****.* по кадастралната карта на гр.Р. с адрес гр. Р., улица “К. Б. *” разположен в поземлен имот с идентификатор *****.***.**** със застроена площ 29 м. описани в исковата молба и стойността, с която се е увеличила стойността му вследствие на извършени подобрения в имота, на основание разпоредбите на сключения договор за наем на дълготраен материален актив от 01.11.2008г., както и предявения в условията на евентуалност по правилата на неоснователно обогатяване за чужда сметка.

ОСЪЖДА “Т. 2006” ЕООД, ЕИК ********* седалище с.Г. общ. Р., ул.”К. Б.” №**, да заплати на Н.П.Й., ЕГН********** и Ю.Г.Й., ЕГН********** двамата с адрес ***, сумата 490лв/четиристотин и деветдесет лева/ за направени разноски в производството.

Решението подлежи на обжалване пред Разградския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

РАЙОНЕН СЪДИЯ: