Р Е Ш Е Н И Е

№ 245, 14.08.2013г., гр.Разград

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

РАЗГРАДСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД състав

На деветнадесети юли две хиляди и тринадесета година

В публично съдебно заседание, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Цветалина Дочева

Секретар Г.А.

Прокурор

като разгледа докладваното от съдията

гр.дело № 512 по описа за 2013г.:

Предявени са обективно-съединени искове по чл.190 ал.1 пр.2 във вр с чл.87, ал.3 ЗЗД и чл.92 ЗЗД.

Постъпила е искова молба от съпрузите Б.О.Н. и К.К.Н., които твърдят, че е на 24.11.09г. са закупили от ответника поземлен имот с идентификатор № 61710.505.1793.1.47 за сумата от 14984.90лв., която ответника е получил при изповядването на сделката. Продавачът е декларирал, че е единствен собственик и върху него няма вписани възрбани, искови молби и договори за наем, кто уговорили при съдебна евикция продавачът да върне продажната цена и заплащане на неустойка в двоен размер на продажната цена. Върху имота има учредена договорна ипотека в полза на „Българо-Американска Кредитна Банка“АД. Л. е поел задължение да заличи ипотеката в срок до 10.12.09г., като не е изпълнил това задължение. Банката е насочила принудително изпълнение към имота. Молят съда: 1. да развали договора за покупко-продажба, 2.ответника да им заплати неустойка в размер на продажната цена от 14984.90лв., 3. Сумата от 5000лв. неустойка за незаличена договорна ипотека и сумата от 414.76лв.-разноски по прехвърлянето. Претендират и законната лихва върху сумите, считано от 08.03.13г. до окончателното им изплащане. Претендират и право на задържане до заплащането им.

Ответникът В.Л.К. редовно призован, не е отговорил.

Видно от събраните по делото доказателства, съдът приема за установено от фактическа страна следното: На 24.11.09г. страните са сключили договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в н.а.№7 т.3 н.д.№365/09г. на нотариус В.Тодорова. Ответникът е продал на първата ищца имот с идентификатор №61710.505.1793.1.47 за сумата от 14984.90лв., която е получена от същия напълно и в брой при изповядването на сделката. Видно от нотариалния акт ищцата е била уведомена, че купува ипотекиран имот. Продавачът е поел задължение да заличи ипотеката в срок до 10.12.09г. При неизпълнение на това задължение е уговорена неустойка в полза на купувача в размер на 5000лв. В нот.акт продавачът е декларирал, че върху имота няма наложени възбрани, вписани искови молби, договори за наем. В случай, че някое от обстоятелствата се окаже невярно и купувачът бъде съдебно отстранен, продавачът дължи неустойка на купувача в двоен размер на продажната цена, както и връщането на пазарната цена.

По молба на Българо-Американска Кредитна Банка АД от 09.07.12г. е образувано изп.д.№20127610400596 срещу длъжниците „Принцес груп“ЕООД, В.Л.К., И. В. Л., Н. В. Я., Л. К. Г., „Васи“ЕООД, „Евростил“ЕООД, „Кери“ЕООД и „Стойком“ЕООД, като е поискала налагане на възбрана върху редица поземлени имоти, между които и процесния. С постановление от 25.08.12г. ЧСИ Солаков е наложил възбрана върху имота, вписана на 27.08.12г. в Службата по вписванията при РРС. ЧСИ е уведомил длъжниците, че на 24.10.012г. пристъпва към принудително изпълнение. С протокол от 24.10.12г. ЧСИ е описал и процесния имот, като срещу него е записано-продаден ! От направената справка в имотния регистър е установил, че ищцата се води собственик на имот №61710.505.1973.1.47. На 30.01.13г. ЧСИ е изпратил съобщение до ищцата, получено снаха й на 04.02.13г. На 15.02.13г. е извършил опис на имота на ищцата. Ищцата е представила по делото заповед на незабавно изпълнение №391/13.02.13г. по ч.гр.д.№776/13г. на РС-Русе, с която се разпорежда на В.Л.К. да й заплати сумата от 16000лв. по запис на заповед, издаден на 03.06.10г. с падеж 31.05.11г., като се е присъединила като взискател по делото. На 12.03.13г. ЧСИ е насрочил публична продан на имота, за което ищцата е уведомена на 14.03.13г. С протокол от 30.04.13г. ЧСИ е констатирал, че за имота няма наддавачи. С молба от 15.02.13г. С молба от 18.05.13г. БАКБ АД е поискала втора публична продан върху процесния имот. С обявление от 11.06.13г. ЧСИ е насрочил втора публична продан на 12.08.13г., за което до ищцата е изпратено съобщение.

Въз основа на изложеното от фактическа страна, от правна страна съдът намира следното: Искът за разваляне на договора за покупко-продажба е неоснователен. Няма спор между страните, че ищците са съпрузи и имот №61710.505.1792.1.47 е придобит през време на брака им. Няма спор и, че към момента на сключване на сделката купувачът е знаел, че върху имота има учредена договорна ипотека в полза на трето лице- БАКБ АД. За да бъде развален договора за покупко-продажба по съдебен ред при условията на чл.190 ал.1 пр.2 ЗЗД, законодателят е предвидил наличието на няколко кумулативно дадени предпоставки: 1. да е налице валиден договор за покупко-продажба между страните по делото, 2. трето лице да притежава ограничено вещно право върху предмета на договора и 3. купувачът да няма интерес да закупи имота, при наличието на вещни права на трето лице и да е добросъвестен- към момента на придобиване на имота да не е знаел, че върху имота има права трето лице. Ако купувачът е знаел за правата на третото лице и е сключил договора, той няма право да иска развалянето на договора, а има право да претендира намаление на цената и обезщетение за вреди./чл.190 ал.2 ЗЗД/.

Всички кумулативно изискуеми предпоставки без последната са налице. Между страните има сключен валиден договор за покупко-продажба. Няма спор, че върху имота има ипотека, т.е. налице е вещно право, учредено с договор, което тежи и съпътства имота, независимо в чии ръце се намира. По силата му имот на ответника е бил обременен, за да послужи за обезпечаване вземане на БАКБ АД, така че тя да се удовлетвори от цената на имота предпочитателно пред другите кредитори на ответника. Гореизложеното обосновава липсва третата предпоставка. Ищцата е знаела за вещните права на банката, но въпреки това е поела риска да сключи договора за покупко-продажба, като е разчитала на продавача да изпълни договорното си задължение да заличи ипотеката. Неизпълнението на това задължение на продавача, според договора за покупко-продажба не е основание за развалянето му, а само за заплащането на неустойка в размер на 5000лв.

Неоснователна е и претенцията на ищците за заплащането на неустойка поради съдебна евикция, бъдеща или настояща. В договора страните са определили кръга на случаите, в които продавачът отговаря, ако купувачът бъде съдебно отстранен. Това са вписани преди сделката възбрани, искови молби и договори за наем по отношение на имота спрямо трети лица, които оспорват правото му на собственост. Ипотеката не попада сред тях и спрямо ищците не е недвиснала опасност от бъдеща или настояща евикция.

Претенцията за заплащане на неустойка в размер на 5000лв. поради незаличаването на ипотеката от страна на продавача се явява основателна. От събраните по делото доказателства се установи, че ответникът не е заличил договорната ипотека до настоящия момент, като по този начин върху имота на ищците е насочено принудително изпълнение.

Претенцията за възстановяване на разноските по прехвърлянето на имота, като акцесорна на тази за развалянето на договора, също се явява неоснователна.

По изложените съображения, съдът

Р Е Ш И :

ОСЪЖДА В.Л.К.,*** да заплати на Б.О.Н.,*** и К.К.Н.,*** сумата от 5000лв., уговорена между страните договорна неустойка.

ОТХВЪРЛЯ предявените от Б.О.Н. и К.К.Н. против В.Л.К. искове по чл.190 ал.1пр.2 ЗЗД за разваляне на договор и за заплащане на неустойка в размер на продажната цена и за заплащане на разноските по прехвърлянето на имота КАТО НЕОСНОВАТЕЛНИ.

Решението подлежи на обжалване пред РОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.

РАЙОНЕН СЪДИЯ: