Р Е Ш Е Н И Е
№ 101
гр. Разград, 04.04.2014 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
РАЗГРАДСКИЯ РАЙОНЕН СЪД, в
открито съдебно заседание, проведено на 25.03.2014 г., в състав:
районен съдия: Атанас Христов
при участието на секретаря П.Т., като разгледа докладваното от
съдията гр.д. № 151/2014г. по описа на Районен съд -
Разград, за да се произнесе, взе предвид следното:
Депозирана е молба от Д.С.К., ЕГН **********,*** чрез
пълномощника му адвокат М.Н. ***, с която са предявени обективно съединени
искове срещу:
1.
М.Х. н.н. Б. – гражданин на Кралство Нидерландия, родена на ***
г. в гр. Р., адрес за призоваване с.*****, общ. Разград, ул. **** № 20
2.
М.Й. К. М.в. д.Б. - гражданин на Кралство Нидерландия, адрес за
призоваване с. ******, общ. Разград, ул. ***** № 20.
Ищецът моли ответниците да бъдат осъдени да му върнат
наетия от ответниците недвижим имот,
находящ се в с. ******, общ.
Разград, обл. Разград, с данъчен адрес ул. ******** № 20, съставляващ УПИ ІV – 8 в кв. 27 по плана на
селото с площ от 950 кв.м. заедно с построената върху него триетажна къща с
площ 350 кв.м., състояща се от трапезария, хол, кухня, 2 бани, килер, 3 спални,
1 балкон, 4 тераси и тавански етаж.
В съдебно заседание
лично и чрез пълномощника си адвокат М.Н. *** поддържа иска си и излага
подробни съображения.
Ответникът М.Х. ван ден Б., чрез пълномощника си
адвокат Д.В.Й. *** депозира отговор на ИМ. Намира иска за допустим но
неоснователен. Сочи, че действително е сключил процесния договор за наем, но
същият не е прекратен. Към момента на сключване на договор, съгл. чл. 6, ал.1
от същия е заплатил на наемодателя сума равна на една наемна вноска. Съгласно
чл. 7, ал.2 от договора наемодателя се задължава да извърши освежаващи дейности
по имота в срок до 01.05.2013г., които да бъдат на стойност една наемна вноска.
Сочи, че е заплатил на ищеца тази сума, но такива дейност е не били извършени
от него. Ето защо, сочи че към момента на изпращане на предизвестието за
прекратяване но договора за наем ответника не е изпаднал в забава, а освен това
по описания по горе начин са платени още две наемни вноски. Сочи, че е извършил
подобрения в имота на стойност 40 086 лв., със съгласието на ищеца. При
условие на евентуалност – в случай, че съдът приеме че договора е прекратен,
прави възражение за задържане до заплащане на подобренията, съгл. чл. 91 ЗЗД. В
съдебно заседание, чрез пълномощника си адвокат Д.В.Й. *** поддържа отговора на
исковата молба и излага подробни съображения.
Ответникът М.Й. К. М.ван ден Б. депозира отговор на ИМ. Сочи, че тъй като договора
за наем е сключен между ищеца и първия ответник, то втория ответник не е страна
по договора. За това счита, че иска против него не следва да се разглежда по
реда на чл. 233 във вр. с чл. 410, т.2 ГПК. По същество сочи, че иска е неоснователен.
В съдебно заседание не се явява и не изпраща представител.
Съдът, след
преценка на събраните по делото доказателства с оглед разпоредбата на чл.12
ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:
Двамата ответници
са съпрузи – граждани на Кралство Нидерландия. На 04.04.2013г. ищецът сключил с
първия ответник договор за наем по силата на който ищецът му предоставил за
временно ползване горецитирания имот, считано от 01.05.2013г. срещу ежемесечен
наем от 5 00 евро. Наемателите заплатили на наемодателя сумата от 500 евро,
която съгласно чл. 6, ал.1 от Договора била задържана от наемодателя и служела
като депозит. Съгласно чл. 6, ал.2 от Договора наемните вноски следвало да
бъдат изплащани най - късно до 5-то число на месеца следващ този, през който е
ползван имота. За ползването на имота до месец август включително, наемателите
заплащали месечните вноски. Съгласно чл. 7, ал.2 от Договора наемодателя бил
длъжен да извърши освежаващи дейности по имота в срок до 01.05.2013г., който ще
бъде на стойност на една наемна вноска – 500 евро. Тази сума била заплатена на
наемодателя от страна на наемателите. Страните се уговорили устно, че въпреки
клаузата на чл. 7, ал.2 от Договора, не наемодателя, а наемателите ще осъществят
освежаващите дейности, като платената от наемателите за освежаването сума от
500 евро ще се счита за платен наем за един месец. Така и за месец септември наемната вноска също се счита
заплатена. Обстоятелството, че до месец септември 2013г. включително, няма
незаплатени наемни вноски, се признава изрично от ищеца в исковата молба.
За месец октомври 2013г.
и следващите месеци наемателите не заплащали дължимия наем.
На 13 ноември
ищецът връчил на първия ответник писмено предизвестие за прекратяване на
договора в седмодневен срок, в случай, че до 3 дни не му заплати наемната цена,
заедно с неустойката за забава. В отговор ответника уведомил ищеца, че ще упражни
правото си на задържане, тъй като е направил подобрения в имота.
Горната фактическа обстановка е безспорна, а и
се установява от събраните по делото доказателства.
При така
установената фактическа обстановка, съдът приема за установено от правна страна
следното:
По възражението на втория ответник, че тъй
като наемател по договора е само първия ответник, то спрямо втория ответник не е
допустим иск по чл. 233, ал.1 ЗЗД във вр. с чл. 310, т.2 ГПК.
По делото не се
спори, че двамата ответника са съпрузи. Безспорно е също така, че ответниците
живеят в процесния имот - преписите от
исковата молба по делото са им връчени лично на адреса на наетия имот, а и в
отговорите си двамата ответници сочат за свой адрес именно адреса на процесния
имот. Ето защо, съдът приема, че процесния договор за наем е сключен за
задоволяване нуждите на семейството.
Съгласно чл. 32,
ал.2 СК: Съпрузите отговарят солидарно за задължения, поети за
задоволяване на нужди на семейството.
Ето
защо, съдът приема, че независимо че втория ответник не е участвал при
сключването на договора за наем, то и втория ответник отговаря солидарно с
първия за изпълнението на договора, на осн. чл. 32, ал.2 СК, респективно и за
втория ответник са приложими разпоредбите на чл. 233, ал.1 ЗЗД. Следва да се
изтъкне, че по арг. на чл. 310, ал.2 ГПК, в бързото производство е допустимо
обективно съединяване на искове, стига исковете да са предвидени в чл. 310,
ал.1 ГПК.
По същество на иска по чл. 233, ал.1 ЗЗД.
Когато искът по
чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД е основан на твърдения за упражнено от наемодателя
право за извънсъдебно разваляне на наемния договор поради неизправност на
наемателя, изразяваща се в неплащане на наемната цена, безспорно съдът дължи
произнасяне по въпроса дали правото за едностранно преустановяване на
облигационната връзка е надлежно упражнено, респ. доколко са настъпили
последиците на разваляне на договора. При извод за ненадлежно упражнено право
не би могло да се приеме за доказан твърдения от ищеца правопораждащ факт за
претендираното връщане на вещта, предмет на наемното правоотношение.
Така единствения
спорен въпрос по делото е дали процесния договор е прекратен, респективно
следва ли ответниците да освободят процесния имот.
По предявения иск с
правно основание чл.233 от ЗЗД ищецът следва да установи предвид
доказателствената тежест, която носи за твърдяните от него факти, а именно че е
налице наемно правоотношение между страните, което е било прекратено, че
ответника продължава да държи вещта въпреки това, а от своя страна ответникът
следва да установи, че е освободил ползваните от него помещения или че са
налице в случая основания, изключващи правото на ищеца.
Съдът приема, че
между страните по делото на основание договор от 04.04.2013г. е възникнало валидно
облигационно наемно правоотношение, по силата на което ищецът в качеството си
на наемодател е предоставил на ответниците, в качеството му на наематели,
считано от 01.05.2013г. процесния недвижим имот срещу заплащане от страна на
последните на определена месечна наемна цена. До месец август наемателите
заплащали наемните вноски, а за месец септември наемната вноска е прихваната
със сумата от 5 00 евро, която наемателите предали на наемодателя за да извърши освежаващи дейности
по чл. 7, ал.2 от Договора, на тъй като той не извършил такива, страните се
уговорили тези дейности да се извършат от наемателите, като платената от
наемателите за освежаването сума от 500 евро ще се счита за платен наем за един
месец.
Така ответниците
следвало до 05 ноември 2013г., да заплатят дължимият наем за месец октомври
2013г., на осн. чл. 6, ал.2 от Договора. Едва след изтичането на 30 дни считано
от 05 ноември 2013г., за наемодателя е възникнало правото да развали договора
със 7 дневно писмено предизвестие, на осн. чл. 12, т.4 във вр. с чл. 8, ал.3 от
Договора.
Съдът намира за неоснователно
твърдението на ответниците, че със сумата от 500 евро дадена на наемателя по
силата на чл. 6, ал.1 от Договора следва да се счита за платен един месечен
наем за неоснователно. В чл. 6, ал.1 от Договора изрично е посочено, че тази
сума, която е равна на една месечна вноска „ще
бъде задържана от наемодателя и ще послужи за депозит”. Депозита залог срещу нает за временно ползване
предмет, поради което твърдението на ответниците, че с въпросната сума е
редовно заплатен един месечен наем се явява неоснователно. Обстоятелството, че
депозита е сума, равна на една наемна вноска не променя горния извод, тъй като
размера на депозита не може да промени неговия характер.
Ето защо,
предизвестието на наемодателя е преждевременно и след изтичането на
седмодневния срок от връчването, договорът не е бил прекратен.
Съгласно чл. 12,
т.3 от Договора, същият се прекратява едностранно с писмено предизвестие до
другата страна, направено поне един месец по - рано. Ето защо, договорът следва
да се счита за прекратен не с изтичането на 7 дневния срок посочен в
предизвестието изпратено от ищеца до ответниците, а след изтичането на
едномесечен срок от получаването на предизвестието.
Този
извод се основава на обстоятелството, че с подписване на наемния договор се
постига съгласие относно всички негови клаузи и последните имат силата на закон
по отношение на сключилите го страни.
В случая
страните са предвидили възможността за неговото едностранно прекратяване при
възникване на някое от основанията, уговорени свободно от страните в самия
договор.
Независимо от това, дори условно да се приеме, че не е
настъпило прекратяване на наемния договор с изтичането на едномесечния срок от
получаването на отправеното предизвестие, наемните отношения между страните са
били прекратени с факта на подаването на исковата молба по чл.233, ал.1 ЗЗД,
която също има характер на предизвестие по смисъла на чл.238, ал.1 ЗЗД,
съгласно постановеното в производство
по чл. 290 ГПК Решение от № 113 от 28.07.2009
г. по търговско дело
№ 753/2008 година на ВКС ІІ т.о., както и Решение № 1283/05.07.2002
год. по гр.дело № 35/2002 год. на ВКС, V г.о., Решение № 711/13.05.2003 год. по
т.дело № 37/2003 год. ВКС, V г.о., Решение № 584/27.05.2005 год. по т.дело №
849/2004 год. на ВКС-ТК.
Но дори и да се приеме, че страните не са имали право
да прекратяват едностранно наемното отношение, на осн. във вр. чл. 12, т.3 от
Договора във вр. чл. 238, ал.1 ЗЗД, следва да се посочи, че поради неизпълнение
от страна на наемателите, договорът е едностранно прекратен от наемодателя на осн. чл. 87, ал.1 ЗЗД, с процесната
искова молба. Както и прието и в постановеното в производство по
чл. 290 ГПК Решение № 178 от 12.11.2010г. по т. дело № 60/2010г. на ВКС,
ІІ т.о.: Нормалното развитие на
правоотношението и целеният с договора резултат е в интерес на гражданския,
респективно търговския оборот, поради което нормата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД
предвижда, че развалянето е допустимо, ако длъжникът не изпълни задължението си
след предоставения от изправната страна срок. Когато договорът е сключен в
писмена форма, какъвто е настоящият случай, предупреждението трябва да се
направи също в писмена форма. Предизвестие за разваляне не е необходимо при
безполезност на престацията, или ако изпълнението е станало невъзможно изцяло
или отчасти, или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в
уговореното време – чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Едностранното разваляне на договора е
изявление на изправната страна по него, отправено до неизправния съконтрахент,
че счита договора за развален или че разваля догора. По своята правна същност
развалянето на договора чрез едностранно волеизявление съставлява субективно
потестативно право и за да настъпят правните последици в резултат на
упражняването му е необходимо изявлението за разваляне да достигне до
неизправния длъжник. Без значение е дали
волеизявлението е направено преди подаване на исковата молба в съда в отделна
покана или е заявено в исковата молба. Обстоятелството, че исковата молба
се отправя до съда, не може да обоснове извод, че същата не се отнася до
ответника. Когато ищецът е направил искане за разваляне на договора от съда
поради неизпълнение на задълженията на ответника, волята за разваляне на
възникналото между страните правоотношение е точно и ясно изразена. С
получаване на препис от исковата молба ответникът е уведомен за изявлението на
ищеца за разваляне на договора. Т.е. при наличие на останалите предпоставки по
чл. 87 ЗЗД е възможно договорът да бъде развален с връчване на препис от
исковата молба на ответника.
Исковата молба, с която се претендират
последиците от развалянето на договора, имплицитно се съдържа предупреждение и
волеизявление за разваляне на договора поради неизпълнение на задължения на
другата страна. В решение № 286/26.02.1996г. по гр. дело № 1294/1995г. на ВС на
РБ, V г. о. са изложени съображения, че исковата молба може да бъде
квалифицирана като искане за разваляне на договора поради виновното му
неизпълнение от страна на ответника и ако са налице останалите предпоставки по
чл. 87 ЗЗД, може да се претендират редхибиторните последици, настъпили в патримониума
на страните след развалянето на договора.
В постановеното
в производство по чл. 290 ГПК, Решение № 706 от 30.12.2010 по гр.д. № 1769/2009
г. на ВКС, ІІІ г.о. е посочено, че: В
трайно установената съдебна практика е прието, че исковата молба, с която се
претендират по делото последици от разваляне на договор, съдържа имплицитно
предупреждение и волеизявление за разваляне на договора.
Съгласно
разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 1-во от ЗЗД наемателят е длъжен да върне
наетата вещ. Не се оспорва от ответниците, че продължават ползването на процесния имот и към
момента на предявяване на иска. С оглед на изложеното, тъй като ответниците не
са освободили наетия недвижим имот след разваляне на договора за наем и не са
предали държането му на ищеца, а са продължили да го ползват и го ползват и към
настоящия момент, въпреки противопоставянето на наемодателя, обективирано в
исковата молба, съдът намира, че предявеният иск с правно основание чл. 233,
ал. 1 от ЗЗД е основателен и доказан и като такъв следва да бъде уважен, като
ответниците следва да бъдат осъдени да освободят и предадат държането на
процесния недвижим имот на ищеца по делото.
По направеното
от ответника М.Х. ван ден Б. възражения за задържане на имота до заплащане на подобренията.
Разглеждането на същите е недопустимо, с оглед
специалната разпоредба на чл. 314, ал. 3 от ГПК, която предвижда, че по искове
за опразване на наети помещения не се допускат възражения за собственост и за
извършени подобрения в имота /съответно и за право на задържане, което
произтича от възражението за подобрения/. Законодателят е въвел това
ограничение с оглед бързото приключване на този вид производства, като дори в
чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК е предвидено изрично те да се разглеждат по реда на
бързото производство. Ето защо, с разпореждане № 576 от 04.03.2013г. съдът не
допусна до разглеждане това възражение.
По
направеното от ответника М.Х. ван ден Б. възражения за задържане на имота до връщането на сумата от 500 евро
представляваща депозит по чл. 6, ал.1 от Договора и сумата от 500 евро дадена
от ответниците на ищеца за извършване на освежаващи дейности по чл. 7, ал.2 от
договора, но неизвършени такива от страна на ищеца.
Това възражение за задържане
бе направено след изтичането на срока за отговор на исковата молба по чл. 131
ГПК.
Съгласно задължителните
указания по тълкуване и прилагане на Закона дадени в т.4 на Тълкувателно
решение № 1 от 9 декември 2013 год. по тълкувателно дело № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС:
Възражението за право на задържане се
преклудира с изтичане на срока за отговор на исковата молба, когато има за предмет
неликвидно вземане.
Ето защо, това възражение следва да бъде оставено без разглеждане като
процесуално недопустимо.
По искането на ищеца, за допускане
предварително изпълнение на решението.
Молбата за допускане на предварително изпълнение съдът намира за
неоснователна, тъй като разпоредбата на чл.242, ал.1 ГПК не предвижда
задължително предварително изпълнение в случая, като не са налице и
предпоставките по чл.242, ал.2 ГПК за същото. Дори и да се приеме, че процесния
имот е единствено жилище, предвид факта, че ищеца живее в друг град на стотици
километри от имота /гр. София/, което е отразено от самия него в исковата
молба, то че закъснението на предаване на имота няма да се отрази на жилищните
му нужди. Същевременно липсват доказателства, че от закъснението на изпълнението може да последват
значителни и непоправими вреди за ищеца или самото изпълнение би станало
невъзможно, или значително би се затруднило.
Ето защо, молбата на ищеца за допускане на
предварително изпълнение на решението, следва да се остави без уважение.
По разноските.
При този изход на
спора и с оглед направеното искане на ищеца, ответниците следва да бъдат осъдени
да заплатят на последния на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата от 915.40
лв., представляващи направени деловодни разноски.
Водим от горното,
съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА:
1.
М.Х. ван ден Б. –
гражданин на Кралство Нидерландия, родена на *** г. в гр. ******, адрес за призоваване с. *****, общ. Разград, ул. ******* № 20
и
2.
М.Й. К. М.ван ден Б. - гражданин на Кралство Нидерландия, адрес за
призоваване с. *****, общ. Разград, ул. **** № 20,
да ОСВОБОДЯТ И
ПРЕДАДАТ на Д.С.К., ЕГН **********,*** Д. С. № **, ет.**, ап.**, ДЪРЖАНЕТО наетия по силата на
договор за наем от 04.04.2013г. НЕДВИЖИМ
ИМОТ, находящ се в с.*******, общ.
Разград, обл. Разград, с данъчен адрес ул. ****** № 20, съставляващ УПИ ІV – 8 в кв. 27 по плана на
селото с площ от 950 кв.м. заедно с построената върху него триетажна къща с
площ 350 кв.м., състояща се от трапезария, хол, кухня, 2 бани, килер, 3 спални,
1 балкон, 4 тераси и тавански етаж, на основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ молбата на ищеца за допускане
на предварително изпълнение на решението, на осн. чл.242 ГПК.
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ направеното от ответника М.Х.
ван ден Б., възражение за задържане на имота до връщането на сумата от 500 евро представляваща депозит по чл. 6,
ал.1 от Договора и сумата от 500 евро дадена от ответниците на ищеца за
извършване на освежаващи дейности по чл. 7, ал.2 от договора, но неизвършени
такива от страна на ищеца, като ПРОЦЕСУАЛНО НЕДОПУСТИМО.
ОСЪЖДА:
1.
М.Х. ван ден Б. – гражданин на Кралство
Нидерландия, родена на *** г. в гр. ****,
адрес за призоваване с. ******, общ.
Разград, ул. ****** № 20
и
2.
М.Й. К. М. ван ден Б. - гражданин на Кралство Нидерландия, адрес за
призоваване с. *****, общ. Разград, ул. ********* № 20,
ДА ЗАПЛАТЯТ на Д.С.К., ЕГН **********,*** Д. С. № **, ет.**, ап.*, сумата от 915.40
лв. (деветстотин и петнадесет лева и четиридесет стотинки), представляваща
направени по делото разноски, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
В частта с която е
оставена без уважение молбата на ищеца за допускане на
предварително изпълнение на решението, на осн. чл.242 ГПК, Решението е с
характер на определение и подлежи на обжалване от страна на ищеца пред Окръжен съд Разград, с частна жалба в едноседмичен
срок считано от 04.04.2014г.
В останалата си част Решението подлежи на въззивно
обжалване пред Окръжен съд Разград в двуседмичен срок, който започва
да тече от деня, на който е обявено, че ще бъде постановено решението, а именно
– от 04.04.2014г., на осн. чл. 315,
ал.2 ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: