Р Е Ш Е Н И Е
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Разградският
районен съд
На двадесет
и трети септември две хиляди и четиринадесета година
в
публично заседание в състав:
Председател: Светлана Чолакова
секретар
Г.М.
прокурор
като разгледа докладваното
от съдията гр.д.№747 по описа за
Производството
е с правно основание чл.26 от ЗЗД.
Депозирана е молба от Х.Н.И.,
Р.Д.С. и Ю.Н.Р., с която са предявени субективно съединени искове срещу Р.Х.А.
и “Т. м” ООД, за прогласяване нищожността на договор за аренда с рег. №4834 от 15.07.2013г. сключен между
ответниците, поради липса на съгласие. Сочат,
че като наследници на И. С. М. им е възстановено правото на собственост върху
земеделски земи в района на с.Киченица, като били в преговори за извършване на
доброволна делба. Малко преди явяването пред нотариус установили, че първият и
вторият ответник са сключили договор за аренда на наследствените им земи
съгласно договор с рег. №4834 от 15.07.2013г. Твърдят, че същият е сключен без
знанието им и при явно неизгодни условия, поради по-ниско уговорено арендно
плащане, срок на договора за шест вместо за четири години, знаейки, че
съделителите са на финала на извършване на доброволна делба, който бил
сключен на 20.11.2013г. Съгласно
последния ищците в общ дял придобили правото на собственост върху нива с площ
от 8,957дка имот №011027 в местност “Бозалък” в землището на с.Киченица и нива с площ 7,197дка имот №041071,
образуван от имот №041016 в местност “Келем Баил” в същото землище. Никой от
собствениците на новообразуваните имоти, не можел да реализира намерението и
волята си да отдаде зем. земи в полза на някой друг арендатор, като процесния
договор ограничава правата им. Твърдят, че към момента на сключването му, не е
било налице съгласие от съсобствениците, притежаващи повече от половината от
общите вещи, съгласно чл.32 ал.1 от ЗС.
Ответникът Р.Х.А. оспорва иска. Сочи,
че договора е сключен само от него, което е позволено от разпоредбата на чл.3
ал.4 от ЗАЗ. Доста време останалите наследници на И. С. М. отклонявали молбите
му да извършат доброволна делба, като дяловете били уточнени между тях през
1994г., но след това никой не проявил желание за подписване на договор за
доброволна делба, поради което и поради липса на потенциал сам да обработва
земите, сключил процесния договор с втория ответник. Твърди , че не е целял да укрива действията си от ищците и е
действал добросъвестно, като условията на договора са стандартни и не се
отличават от условията, които оферират останалите арендатори в района, а и като
лично заинтересован е търсел най-изгодните такива.
Ответникът “Т м” ООД намира иска за неоснователен. Сочи, че това, че договора е сключен само от
единия съсобственик не води до неговата нищожност съгласно чл.3 ал.4 от ЗАЗ.
Извършената след сключване на договора доброволна делба, за която съсобствениците
били в преговори още от 1994г. единствено уточнява дела на всеки един от
съсобствениците. Като арендатор на земеделски земи е действал добросъвестно
като предложил условията по договора, съобразно пазарните условия.
Предявеният иск е
допустим, тъй като е налице правен интерес за ищеца от установителен иск за
нищожност на сделка независимо, че същият не е страна по нея, като договора е
сключен по отношение на съсобствени имоти. След преценка на събраните по делото
доказателства, съдът установи следните фактически обстоятелства: Ищците и първият ответник са наследници на И. С. М., на
наследниците на когото с решение
№131/22.10.1993г. е възстановено правото на собственост на: Нива с площ
35,827 дка в землището на с.Киченица местност “Бозалък” представляващ имот
№011002 и нива с площ 28,789дка в землището на с.Киченица, местността “Калем
баир” съставляващ имот №041016. На 29.03.1994г. бил съставен споразумителен
протокол за доброволна подялба на нивите
между четирите му деца – Ф., О., Н. и М. Доброволна делба обаче не била
извършена между тях, нито по-късно вече между техните наследници. На
15.07.2013г. бил сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите, договор
за аренда между първия ответник наследник на М. М. чрез пълномощник като
арендодател и втория ответник като арендатор, с предмет процесните имоти, за
срок от шест години, арендното плащане било уговорено в размер на 35лв. на
декар за една стопанска година. По делото са разпитани по искане на ищеца свидетелите
Ф.А. и Н. И. В показанията си св.И. сочи, че с роднините се събрали и се
разбрали, че ще направят доброволна делба, това се случило през лятото на
2013г., като преди това се видели през пролетта с Х., Ф. и Р., а Р. и С. не
присъствали. В последствие разбрали, че Р. е сключил договор за аренда.
Въз основа на така
установените фактически обстоятелства, съдът направи следните правни изводи: Съгласно
чл.26 ал.2 от ЗЗД са нищожни договорите, които имат невъзможен предмет, при
които липсва съгласие, предписаната от закона форма, основание, както и
привидните договори, като основанията за това следва да се преценят към момента
на сключване на договора. Соченото основание от ищците - липса на съгласие,
означава съзнавана липса на воля на
едната или на двете страни по договора за постигането на правните последици от
сключването на същия. Съдът намира, че в настоящото производство ищецът не
доказа, че договорът страда от порок, който го прави нищожен, на соченото
основание, нито на друго такова. Същият е
бил сключен между първия ответник като един от съсобствениците на
имотите, чрез упълномощено лице като арендодател и втория ответник като
арендатор. Налице е валидна упълномощителна сделка между първия ответник и лицето, което е сключило от негово име договор за аренда за процесните земи с втория
ответник. Договорът за аренда на земеделска земя е вид договор за наем, за
който има специална правна уредба в ЗАЗ, който като специален е приложим, а за
неуредените в него случаи се прилагат субсидиарно правилата за договор за наем
от ЗЗД. Тази специална правна уредба съдържа императивни норми, чието спазване
е задължително условие за действителността на договора за аренда. Същият се
сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, вписва
се в нотариалните книги, с оглед противопоставимостта на трети лица. В случая е
сключен валиден договор за аренда, в надлежната форма, срокът на договора е над
предвидения с оглед на чл.4 ал.1 от ЗАЗ минимален срок за този вид договори,
като вписването му завършва фактическия състав на сделката, страните са
постигнали съгласие както за арендуваните обекти, така за размера, сроковете на
арендното плащане, т.е. договорът е валиден. Липсата на знание - съгласие от
страна на ищците в случая не е необходимо, тъй като същите не са страна по
договора. Съгласно чл.3 ал.4 от ЗАЗ, когато договорът за аренда е сключен само
между някои от съсобствениците на земеделска земя, отношенията помежду им се
уреждат съгласно чл.30 ал.3 от ЗС. Цитираната разпоредба урежда хипотезата,
когато някой от съсобствениците какъвто е настоящия случай са сключили договор
и получава плодовете от общата вещ, които се следват на всички съсобственици.
Отдаването под наем е действие на управление и може да се извърши самостоятелно
и без съгласието на останалите съсобственици, като евентуално възниква
облигационно правоотношение между съсобственика и арендатора, като в защитата
на останалите съсобственици, намира приложение разпоредбата на чл.30 ал.3 от
ЗС. В случаят договорът е подписан при тези условия. Не е налице нарушение на
чл.32 ал.1 от ЗС, според която разпоредба общата вещ се използва и управлява
съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от
общата вещ, тъй като е налице специален закон – чл.4 ал.3 от ЗАЗ, който
дерогира приложението на общите разпоредби. Не се поставя като условие за
действителност на договора за аренда, знанието или съгласието на останалите
съсобственици. Не е необходимо и пълномощно от всеки от съсобствениците,
упълномощаващо един от тях да отдава под аренда съсобствен имот, тъй като всеки
съсобственик може да сключва договор за аренда на съсобствена земеделска земя.
Не се доказва противоречието на атакувания договор със закона и в частност
чл.32 ал.1 от ЗС, нито с друга разпоредба, не е налице липса на съгласие поради
изложеното по-горе, поради което искът следва да бъде отхвърлен, като
недоказан.
Воден
от гореизложеното, Разградският районен съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от Х.Н.И.,
ЕГН**********, Р.Д.С., ЕГН********** и Ю.Н.Р., ЕГН**********, срещу Р.Х.А.,
ЕГН********** и “Т М” ООД ЕИК****** село К., за прогласяване като нищожен на договор за аренда
рег. №4834 от 15.07.2013г. рег. №378 вписан в Службата по Вписвания под
вх.№3987 от 19.07.2013година, акт №*** том *,
парт.кн.стр.66068, по отношение на съсобствените имоти, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
Решението подлежи на
обжалване пред Разградския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: