Р Е Ш Е Н И Е
№
321 23.09.2015 г. гр. Разград
В ИМЕТО НА
НАРОДА
РАЗГРАДСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД на 17.09.2015 г. в публично заседание в следния състав:
Председател:
Атанас Христов
Секретар:
Г.М.
като разгледа докладваното
от съдия Атанас Христов гр. дело № 1189 по описа за 2015 година, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Образувано е по искова молба от М.И.М., ЕГН **********,*** и със съдебен
адрес *** против М.Д.Ц., ЕГН **********, с постоянен и настоящ адрес ***.
Предявени са от ищеца против ответника следните
обективно кумулативно съединени осъдителни искове:
1.
иск по чл. 232, ал.2, пр.І, във вр. с чл. 86, ал.1 ЗЗД,
за заплащане на сумата от 1 200 лв. /хиляда и двеста лева/, ведно със законната лихва считано
от подаването на исковата молба – 06.07.2015г. до окончателното изплащане,
представляваща дължима наемна цена за месеците декември 2013г,. януари 2014г. и февруари 2014г. по Договор за наем за недвижим имот от дата
01.01.2012г. сключен между страните, за
ползване на апартамент находящ се в ******************,
2.
иск по чл. 233, ал.1, пр.ІI,
във вр. с чл. 86, ал.1 ЗЗД, за заплащане на
сумата от 828.21 лв. /осемстотин двадесет и осем лева и
двадесет и една стотинки/, ведно със законната лихва считано от подаването
на исковата молба – 06.07.2015г. до окончателното изплащане, представляваща
стойност разходите свързани с ползването на вещта по Договор за наем за
недвижим имот от дата 01.01.2012г. сключен между страните, за ползване на апартамент находящ се в ******************
В исковата страна се сочи,
че е налице Договор за наем за недвижим имот от дата 01.01.2012г. сключен между
страните, за ползване на апартамент
находящ се в ******************. Ответника – наемател не е заплатил на ищеца –
наемодател процесните суми. Претендира деловодни разноски.
В отговора по исковата молба, ответника чрез пълномощника
си адвокат К.М. ***, сочи, че между страните действително е бил сключен
процесния договор. Признава, че дължи месечен наем за м. декември 2013г. Сочи
че не дължи наемите за м. януари и февруари 2014г., тъй като с неплащането на
наема за м. декември 2013г., договора за наем бил прекратен на осн. чл. 16,т.3
от същия, след което ответника преустановил ползването на имота и се върнал да
живее в гр. Разград. Признава че дължи сумата от 198.28 лв. за заплатена от
ищеца и ползвана в наетото жилище ел. енергия за периода 26.10.2013г. –
25.11.2013г., както и сумата от 211.56 лв. – ел. енергия за периода
26.11.2013г. – до 24.12.2013г. Т.е. признава първия иск за сумата от 400 лв., а
втория признава за сумата от 409.84 лв. Над тези суми моли исковите претенции
да бъдат охвърлени като неоснователни и недоказани. Претендира деловодни
разноски.
Разградският районен съд, като прецени доказателствата
по делото и доводите на страните съгласно чл. 12 и чл. 235, ал.2 ГПК, намира за установено
следното:
На 01.01.2012г. между ищеца и ответника, се сключил
договор за наем на недвижим имот, представляващ: апартамент находящ се в ***********.
С договора за наем ищецът се задължава да предаде на ответника - наемател за
временно и възмездно ползване посоченото жилище за срок от 3 години, считано от датата на сключването му, а
ответника приема да заплаща месечна наемна цена в размер на 400 лева. Така
уговорената наемна цена е прието между страните да се плаща до 10 число на
всеки месец за който се дължи наем. В чл. 7 е записано, че наемодателят е
длъжен да предаде имота в състоянието, което отговаря на предназначението, за
което е нает. Съгласно, чл. 13, ал.3, всички разходи, свързани с ползването на
имота - ток, вода, отопление и други, са
за сметка на наемателя.
По делото са
представени разписки от Изипей за заплатени от ищеца фактури в полза на:
1.
„ЧЕЗ Електро България” ЕАД, относно процесния апартамент
за:
- сумата 198.28 лв. за дължима ел. енергия за периода от 26.10.2013г. до 25.11.2013г. /л.14/,
- сумата 211.56 лв. за дължима ел. енергия за периода от 26.11.2013г. до 24.12.2013г. /л.15/,
- сумата 114.17 лв. за дължима ел. енергия за периода от 25.12.2013г. до 22.01.2014г. /л.15/,
- сумата 141.33 лв. за дължима ел.
енергия за периода от 23.01.2014г. до
20.02.2014г. /л.16/,
- сумата 19 лв. за възстановяване ел.
захранване /л.17/, като заплащането е от дата 14.03.2014г.
2.
„Софийска вода” АД сумата 67.18 лв., като плащането е от
дата 19.03.2014г.
По делото са разпитани в качеството им на свидетели
лицата К. И. Б., Ю. И. В., Д. Е. И. и Д. Д.Ц..
При разпита си св. К.И. Б. /фактически съжителник на
ищеца/ посочва, че в края на м. Февруари – началото на м. март 2013г. ответника
предал на ищеца ключа от апартамента, тъй като не плащал уговорения наем и
консумативите. След получаването на ключа, на 02.03.2014г. със свид. Ю. В. посетили
процесния апартамент. Електричеството в него било спряно поради неплащане на
дължимите сметки, апартамента бил в лошо състояние, намерили в него вещи, които
описали в протокол /л.19/.
Свидетеля Ю. В., сочи също, че на 02.03.2014г. посетил
процесния апартамент и потвърждава подписа си в протокола за намерените в там
вещи.
Свидетелят Д. И., сочи че
ответника се върнал от гр. София в гр. Разград по коледните празници през
2013г., след което почти всеки ден го е виждал в Разград, т.е. след коледните
празници на 2013г. не се е връщал да живее в гр. София в процесния апартамент.
Свидетелят Д. Ц. /брат на
ответника/, сочи че през м. декември 2013г., преди коледните празници,
ответника напуснал процесния апартамент в гр. София и се пробрал да живее в
родната им къща в гр. Разград.
При така установената фактическа обстановка съдът
намира от правна страна следното:
І. Относно искът по чл. 232, ал.2, пр.І ЗЗД:
Съгласно чл. 232, ал.2, пр. І ЗЗД наемателят е
длъжен да плаща наемната цена. Плащането на наемната цена за исковия период е
положителен факт, който следва да се докаже от ответника (чл. 154, ал.1 ГПК), каквото доказване по
делото не беше извършено, поради което съдът приема, че претендираната наемна
цена не е платена в уговорените в договора срокове, нито след изтичането им.
Дължимата наемна цена за процесния период, възлиза на сумата в размер от
1 200 лева. Ищецът проведе успешно доказване на предпоставките, които
следва да бъдат налице за да възникне насрещното задължение на наемателя да
заплати наемната цена за ползването на имота. Възникването на наемното
правоотношение с предмет цитирания в ИМ недвижим имот се установява чрез
ангажирания договор за наем на недвижим имот, които е подписан от ответника.
Ищецът от своя страна е изпълнил своето основно задължение да предаде държането
на вещта в полза на ответника и страна по договора за наем. Ответникът не сочи
доказателства за плащане на процесния наем, следователно при липса на такива,
съдът приема, че наемът не е заплатен, а исковата претенция на ищеца за
заплащане на наемната цена е доказана, както по своето основание, така и по
своя размер.
По възражението, че тъй като не е платил месечния наем
за м. декември 2013г. и потребена ел. енергия, то договорът е прекратен на осн.
чл. 16, т.3 от същия, поради и което не дължи наем за м. януари и февруари
2014г.
Съгласно раздел V, чл. 16,
т.3 от процесния договор: „договорът се
прекратява едностранно без предизвестие от
наемодателя при неплащане на една наемни вноски и неплащане на
консумативи за срок от един месец”.
Разпадането на облигационната връзка чрез разваляне на
договора може да бъде последица както на изрично съглашение, постигнато между
страните, че всяка изправна страна ще може едностранно да се откаже от
договора, ако другата страна виновно не й престира еквивалентното задължение,
което е поела, така и в случаи на отсъствие на такова, чрез упражняване на
правата на изправната страна директно по силата на чл. 87 ЗЗД.
По своята правна същност възможността да
бъде развален двустранния договор чрез едностранно волеизявление съставлява
субективно потестативно право, което кредиторът може да упражни, ако иска
и при положение, че е изправен.
Известно е, че предпоставките за валидно упражняване на
правото за разваляне на двустранния договор са кумулативно три на брой: да е
налице неизпълнение на договорно задължение от една от страните; неизпълнението
да е виновно; и кредиторът, упражняващ правото на разваляне да е изправен,
както вече беше посочено. Правото на разваляне може да бъде упражнено само от изправната страна срещу неизправната.
Срочният договор е затова срочен, защото обвързва страните за посочения период от време, от който биха могли да се освободят било с изтичането на срока или по взаимно съгласие, било чрез разваляне на договора от изправната страна. Затова и в действителност страните в раздел V, чл. 16 от договора изрично са визирали хипотезите на прекратяване на процесния договор - с изтичане на срока; по взаимно съгласие и преди изтичане на петгодишния срок; при едностранно прекратяване от наемодателя, поради неплащане на наемна вноска и консумативи. Така и Решение № 14 от 18.01.2002 г. на ВКС по гр. д. № 842/2001 г., докладчик съдията Таня Райковска,
Търговско
право, бр. 1/2002, стр. 79, както и Определение № 485 от 16.07.2009 год. по т.
д. № 352/2009 г., на ВКС, І т.о., ТК.
Ответникът
/наемател/ не е ангажирал доказателства, че ищецът /немодател/ е упражнил
потестативното си право и е развалил едностранно договора, на осн. чл. 16, т.3
от договора.
Напротив – ищецът е ангажирал доказателства
/показанията на св. Б./, че ответника е предал ключа от процесния апартамент
едва в края на м. февруари – началото на м. март 2014г.
По
възражението на ответника, че не дължи наем и консумативи за м. януари и
февруари 2014г., тъй като през тези месеци не е живял в имота, а през м.
декември 2013г. се е върнал да живее в гр. Разград.
Както е посочено в постановеното по реда на чл. 290 ГПК Решение
№
97 от 23.07.2013 г. по т.д.№
73/2012г. на ВКС, І
т.о., Т.К:
„Съгласно
разпоредбите на ЗЗД договорът за наем се прекратява с изтичане на срока, за
който е сключен, а ако е без определен срок – по реда на чл.238 ЗЗД с
едномесечно предизвестие, като развалянето поради неизпълнение е уредено в
нормата на чл.87 ЗЗД. След прекратяване на наемното правоотношение наемателят е длъжен да върне вещта –
чл.233, ал.1 ЗЗД, а последиците от неизпълнение на това задължение са
предвидени в правилата по чл.236 ЗЗД.
Според
даденото разрешение в задължителната за съдилищата практика на ВКС, при
прекратяване на наемното правоотношение доказателствената
тежест за изпълнение на задължението по чл.233 ЗЗД е на наемателя и ако същият
продължи ползването на имота, то той дължи обезщетение и следва да изпълнява
задължението си, произтичащи от наемния договор – чл.236, ал.2 ЗЗД. Съответно,
при съществуваща облигационна връзка между страните, наемателят дължи
заплащането на уговорената наемна цена.
По
силата на чл.20а, ал.2 ЗЗД прекратяването на договора може да се постигне и по
взаимно съгласие между страните, като и в този случай, произтичащите от
прекратяването задължения на страните подлежат на изпълнение според уговорките
в договора или съгласно законовите разпоредби.
Вмененото
на наемателя задължение по чл.233, ал.1 ЗЗД за връщане на вещта на наемодателя
след прекратяване на наемния договор произтича от задължението на наемодателя
по чл.230 ЗЗД да предаде наетата вещ на наемателя при сключването на договора.
Фактическото държане на наетата вещ, целите, начина и други обстоятелства
относно ползването, биха имали значение относно правото на наемателя да
прекрати или развали договора, но са ирелевантни за отговорността му за заплащане
на наемната цена, ако облигационното отношение не е прекратено.
Правата
и задълженията на страните по договора за наем са определящи за разпределението
на доказателствената тежест. При доказан факт на предаване на държането на
наетата вещ от наемодателя на наемателя при сключването на договора, фактът на
връщането на вещта след прекратяване на наемния договор подлежи на доказване от
наемателя. Прекратяването на договора
подлежи на доказване от страната, която се позовава на последиците от
прекратяването. Връщането на вещта по смисъла на чл.233, ал.1 ЗЗД
следва да се изразява в предоставяне на държането върху вещта от наемателя на
наемодателя, като конкретните обстоятелства относно предаването се определят
съобразно с договора, вида на вещта и други факти. Сам по себе си фактът, че наемателят не е ползвал предадената му по
договора вещ, не обуславя извод за прекратяване на наемното правоотношение и за
връщането на вещта.
По
тези съображения отговорът на поставения правен въпрос е в следния смисъл: Наемателят дължи заплащането на наемна
цена за наетия недвижим имот и ако фактически не го е ползвал, след като
наемният договор не е бил прекратен на основания, посочени в договора, или
уредени от закона.”
Както вече по - горе се посочи, към м. януари и февруари 2014г.,
процесния договор не е бил прекратен /ответника,
който носи доказателствената тежест да докаже твърдението си, че за тези месеци
договора е бил прекратен, не представи никакви доказателства за прекратяването
на договора/.
Следователно общото задължение на ответника за
заплащане на наемната цена е в размер на претендираната сума от 1 200 лв. / по
400 лв. месечно за м. декември 2013г., януари 2014г., и февруари 2014г./,
поради което този иск е изцяло основателен и тази сума следва да се присъди на
ищеца, ведно със законната лихва, както изрично е поискана от ищеца в исковата
молба - от датата на депозиране на
исковата молба – 06.07.2015г.
ІI. Относно иска по чл. 232, ал.2, пр.II ЗЗД:
За да бъде уважена така заявената искова претенция за осъждане на ответната
страна да заплати дължими консумативни разноски за ползване под наем на
недвижимия имот, в тежест на ищеца е да докаже: 1) Наличие на валидно наемно
правоотношение; 2) изпълнение на задължението за предаване на имота за
ползване; 3) размера на дължимите за консумативи разходи, които са направени.
Първите две предпоставки са безспорно установени по
делото /ответника признава, че е ползвал имота до м. декември 2013г./
Както вече по горе се посочи – след като договорът е бил
в сила и за м. януари и м. февруари 2014г., то ответника е дължал и
консумативите за този период, а не само за м. декември 2013г., както сочи
ответника.
Ищецът е представил доказателства, че е заплатил в полза
на:
А/ „ЧЕЗ Електро България” ЕАД, относно процесния
апартамент за заплатени на 14.03.2014г.:
- сумата 198.28 лв. за дължима ел. енергия за периода от 26.10.2013г. до 25.11.2013г. /л.14/,
- сумата 211.56 лв. за дължима ел. енергия за периода от 26.11.2013г. до 24.12.2013г. /л.15/,
- сумата 114.17 лв. за дължима ел. енергия за периода от 25.12.2013г. до 22.01.2014г. /л.15/,
- сумата 141.33 лв. за дължима ел.
енергия за периода от 23.01.2014г. до
20.02.2014г. /л.16/,
- сумата 19 лв. за възстановяване ел.
захранване /л.17/, като заплащането е от дата 14.03.2014г.
Б/ „Софийска вода” АД - сумата 67.18 лв., като плащането
е от дата 19.03.2014г.
Освен горепосочените суми за потребена ел. енергия, сумата
от 19 лв. за възстановяване ел. захранването в апартамента също е дължима от
ответника. Същата е заплатена на 14.03.2014г. от ищеца. На същата дата -
14.03.2014г. ищеца е заплатил и дължимите суми за ел енергия за 4 месеца. В
показанията си св. Б., сочи, че при посещението на 02.03.2014г. ел. захранването
в апартамента е било преустановено. Това води до единствения възможен извод, че
ел. захранването в процесния апартамент е било спряно поради неплащане от
страна на ответника на дължимите месечни сметки за ел. енергия, поради и което
същият следва да заплати и разноските за възстановяване на ел. захранването.
Относно сумата от 67.18 лв. за консумирана вода – същата
е заплатена на 19.03.2014г. /л.18/. Действително, не е посочен периода за който
се дължи, но предвид датата на плащането – 19.03.2014г., безспорно отчетния
период е преди прекратяването на договора.
Т.е. ищецът е представил доказателства за заплатени
разходи в общ размер на 748.52 лв. За разликата до претендирания размер от
828.21 лв., не са представени доказателства, поради което за тази разлика искът
следва да се отхвърли като неоснователен и недоказан.
Неползването на имота от ответника за м. януари
2014г. и февруари 2014г. не го освобождава от задълженията му по чл. 232, ал.2,
пр.II ЗЗД /заплащане разходите,
свързани с ползуването на вещта/.
По разноските.
С оглед изхода от спора, ответника следва да заплати на
ищеца сумата от 96.07 лв., представляваща деловодни разноски за заплатена
държавна такса съразмерно с уважената част от исковите претенции, като за
разликата до претендирания размер от 100 лв., искането за присъждане на
разноски следва да бъде отхвърлено като неоснователно, на осн. чл. 78, ал.1
ГПК.
С оглед изхода от спора, ищеца следва да заплати на ответника
сумата от 9.82лв., представляваща деловодни разноски за заплатено адвокатско
възнаграждение съразмерно с отхвърлената част от исковите претенции, като за
разликата до претендирания размер от 250.00 лв., искането за присъждане на
разноски следва да бъде отхвърлено като неоснователно, на осн. чл. 78, ал.3
ГПК.
ОСЪЖДА М.Д.Ц., ЕГН **********, с постоянен и настоящ
адрес *** ДА ЗАПЛАТИ на М.И.М., ЕГН **********,*** и със съдебен адрес *** сумата
от 1 200 лв. /хиляда и двеста лева/,
представляваща дължима наемна цена за месеците декември 2013г. януари 2014г. и февруари 2014г. по Договор за наем
за недвижим имот от дата 01.01.2012г. сключен между страните, за ползване на апартамент находящ се в ******************,
ведно със законната лихва считано от 06.07.2015г.
/датата на подаването на
исковата молба/ до окончателното изплащане, на осн. чл. 232, ал.2, пр.І във вр. с чл. 86, ал.1 ЗЗД.
ОСЪЖДА М.Д.Ц., ЕГН **********,
с постоянен и настоящ адрес *** ДА ЗАПЛАТИ на М.И.М., ЕГН **********,*** и със
съдебен адрес *** сумата от 748.52 лева
/седемстотин четиридесет и осем лева и петдесет и две стотинки/,
представляваща стойност разходите свързани с ползването на вещта по Договор за
наем за недвижим имот от дата 01.01.2012г. сключен между страните, за ползване на апартамент находящ се в ******************
, ведно със законната лихва считано от 06.07.2015г.
/датата на подаването на
исковата молба/, до окончателното изплащане, включваща следните суми:
А/ за електрическа енергия:
- сумата 198.28 лв. за дължима ел. енергия за периода от 26.10.2013г. до 25.11.2013г.,
- сумата 211.56 лв. за дължима ел. енергия за периода от 26.11.2013г. до 24.12.2013г.,
- сумата 114.17 лв. за дължима ел. енергия за периода от 25.12.2013г. до 22.01.2014г.,
- сумата 141.33 лв. за дължима ел.
енергия за периода от 23.01.2014г. до
20.02.2014г.,
- сумата 19 лв. за възстановяване ел.
захранване, като заплащането е от дата 14.03.2014г.
Б/ за вода - сумата 67.18 лв.,
като
ОТХВЪРЛЯ иска за разликата до претендирания размер от 828.21 лв., като неоснователен и недоказан, на осн. чл. 233, ал.1, пр.ІI във вр. с чл. 86, ал.1 ЗЗД
ОСЪЖДА М.Д.Ц., ЕГН **********, с постоянен и настоящ
адрес *** ДА ЗАПЛАТИ на М.И.М., ЕГН **********,*** и със съдебен адрес ***, сумата
от 96.07
лева /деветдесет и шест лева и седем стотинки/, представляваща направени
съдебни разноски, съразмерно уважената част от исковите претенции, като
отхвърля искането за разликата до претендирания размер от 100 лв. като
неоснователно, на осн. чл. 78, ал.1 ГПК.
ОСЪЖДА М.И.М., ЕГН **********,***
и със съдебен адрес *** ДА ЗАПЛАТИ на М.Д.Ц., ЕГН **********, с постоянен и
настоящ адрес ***, сумата от 9.82 лева
/девет лева и осемдесет и две стотинки/, представляваща направени съдебни
разноски, съразмерно отхвърлената част от исковите претенции, като отхвърля
искането за разликата до претендирания размер от 250.00 лв. като неоснователно,
на осн. чл. 78, ал.3 ГПК.
Препис от решението да се връчи на
страните, на осн. чл. 7, ал.2 ГПК.
Решението
подлежи на обжалване пред Окръжен съд Разград в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: