№ 104
11.04.2016
г.,
град Разград
В И М Е Т О Н А Н А Р О
Д А
РАЗГРАДСКИЯТ РАЙОНЕН
СЪД, в открито съдебно заседание от 10.03.2016
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Атанас Христов
при секретаря Д.Д., като разгледа докладваното от съдия Христов гражданско дело
№ 996 по описа за 2015 година, за да
се произнесе, взе предвид следното:
С исковата молба ищеца е предявил против
ответника иск с правно основание чл. 108 ЗС, като моли съда да осъди ответника
да отстъпи собствеността и да предаде владението на ищеца върху следния
недвижим имот:
Недвижим
имот представляващ самостоятелен обект в сграда - „Административен офис”, находящ се в гр.
Разград, общ. Разград, обл. Разград, в кв. 11 на бул. Васил Левски № 4, на
партерния етаж на жилищен блок, със застроена площ от 96.60 кв.м. и застроен
обем 270 куб. м., състоящ се от три административни помещения, два коридори и
сервизни помещения, при граници на административния офис: от ляво междублоково
пространство, от дясно – закусвалня на „Мат-3” ЕООД и стълбище на жилищен блок
с адм. адрес гр. Разград, бул. Васил Левски № 4, от горе – първи жилищен етаж
на жилищен блок с адм. адрес гр. Разград, бул. Васил Левски № 4, от долу –
избени помещения на жилищен блок с адм. адрес гр. Разград, бул. Васил Левски №
4, заедно със съответните проценти идеални части от правото на строеж върху
местото.
Твърди, че е собственик на процесния
имот, който неправомерно се владее от ответника.
В
исковата молба се сочи, че: По силата на договор за договор за
покупко-продажба, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***,
том *, рег. № ***, дело № ***. на нот. Б. К., рег.№282 на НК, район -
РС-Разград и вх.рег.№ ****, акт № ***, том **, дело № *** на Служба по вписванията - гр.Разград, в качеството си на
купувач ищецът е придобил от продавача „Мат-3" ЕООД, ЕИК: 116539210, собствеността върху следните недвижими
имоти:
1. Недвижим имот, представляващ самостоятелен обект
в сграда -Административен офис, находящ
се в гр.Разград. община Разград, област Разград, в кв.11 (единадесет) на бул."Васил Левски" № 4 (четири), на
партерния етаж на жилищен блок, със застроена
площ от 96.60 кв.м. (деветдесет и шест цяло и шестдесет стотни квадратни
метра), и застроен обем от 270 куб.м. (двеста и седемдесет кубични метра), състоящ се от три административни помещения,
два коридори и сервизни помещения,
при граници на административния офис: отляво - междублоково
пространство, от дясно - закусвалня на „Мат-3" ЕООД и
стълбище на жилищен блок с адм.адрес гр.Разград, бул."Васил Левски" №
4, от горе - първи жилищен етаж на
жилищен блок с адм.адрес гр.Разград, бул."Васил Левски" № 4,
от долу - избени помещения на жилищен блок с адм.адрес гр.Разград. бул."Васил Левски" № 4. заедно със съответните
проценти идеални части от общите
части на сградата и съответните проценти идеални части от правото на
строеж върху мястото
и
2.
Недвижим имот, представляващ самостоятелен търговски обект в сграда -„Закусвалня"
находяща се в гр.Разград, кв.11, бул."Васил Левски" № 4, на партерния
етаж на жилищен блок, със застроена площ от 226,75 кв.м. (двеста
двадесет и шест цяло и седемдесет и пет стотни квадратни метра) и застроен обем
от 770 куб.м. (седемстотин и седемдесет кубически метра), при граници и съседи:
от ляво -административни помещения на „Мат-3" ЕООД, от дясно
- фирмен магазин с кафе-еспресо, от горе - първи жилищен етаж, от долу - избени
помещения - собствено и на живущите в блока, заедно с прилежащото
му избено помещение с площ от 70 кв.м., заедно със съответните идеални части от
общите части на сградата и съответните
проценти идеални части от правото на строеж върху мястото.
Добросъвестно и в срок е
изпълнил произтичащите от договора задължения за заплащане на продажната
цена, като извършеното плащане е отразено и в самия нотариален акт.
При
изготвяне на кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
№РД-18-37/10.03.2008г. на ИД на АГКК, придобитите от ищеца недвижими имоти, описани
по-горе, макар и ПРЕДСТАВЛЯВАЩИ ДВА ОТДЕЛНИ И САМОСТОЯТЕЛНИ ОБЕКТА, така както са описани в
нотариалния акт, СА ОТРАЗЕНИ КАТО ЕДИН ЕДИНСТВЕН ОБЕКТ с идентификатор № 61710.502.6186.7.25 и площ от
226.75кв.м. - т.е. това е площта само на
търговския обект - „Закусвалня", без площта на втория обект -
„Административен офис".
Към
настоящия момент закупеният от ищеца недвижим имот по т.1, а именно - „Административен
офис" се държи и владее от ответника „Елена Груп" ЕАД, ЕИК: 175340415,
без правно основание. Противоправното владение е започнало, когато въз основа
на протокол за въвод във владение по изп.д. № 20107610400151 на ЧСИ Г. С.,
рег.№761 на КЧСИ с район на действие - ОС-Разград. „Елена Груп" ЕАД е въведено
във владение на основание на извършена публична продажба от 03.05.201 Ог. до
03.06.2010 г. по горецитираното изпълнително дело, по която „Елена Груп"
ЕАД е обявен за купувач с протокол от 04.06.2010г., а недвижмият имот му е
възложен с Постановление
за възлагане изх.№ 03222/16.06.2010г.
Видно от Постановление
за възлагане на недвижим имот с изх.№ 03222 от 16.06.201 Ог. по изп.д. № 20107610400151 по описа на ЧСИ Гюнеш Солаков,
рег.№ 761 на КЧСИ, с район на
действие - ОС-Разград, на публична продажба е изнесен недвижим имот,
представляващ самостоятелен обект в сграда - „Закусвалня" с идентификатор 61710.502.6186.7.25 с адм.адрес гр.Разград, кв.11, бул.Васил Левски
№4, на партерния етаж на жилищен
блок, със
застроена площ от 226.75 кв.м. (двеста двадесет и шест цяло и седемдесет и пет стотни квадратни метра) и
застроен обем от 770 куб.м. (седемстотин и седемдесет кубически метра),
заедно с прилежащото му избено помещение,
заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и съответните проценти идеални части от правото на
строеж върху мястото.
Въпреки че е обявен за
купувач на обект „Закусвалня" със застроена площ от 226,75 кв.м., „Елена Груп" ЕАД неправилно е въведен във
владение и върху двата закупени от
ищеца и описани по-горе обекта, като грешката най-вероятно е възникнала от описаното по-горе обстоятелство, че двата обекта
НЕПРАВИЛНО са отразени като един в кадастралната
карта и кадастралния регистър на град Разград. Така ответникът макар да е
закупил 226,75 кв.м. е въведен
във владение върху обща площ от 323,35 кв.м. -представляващи сбор от площта на Закусвалнята и на Административния
офис. Ето защо ищецът счита, че това постановление за възлагане не легитимира ответника „Елена Груп" ЕАД като собственик на недвижмия имот,
описан по т.1 по-горе, представляващ „Административен офис".
С
Постановление за възлагане на недвижим имот изх.№ 8923/19.9.201Зг. също по изп.д.№ 20107610400151 на ЧСИ Г. С., рег.№ 761 на КЧСИ
с район на действие - ОС-Разград, върху ответника „Елена Груп" ЕАД е
възложен и недвижим имот, описан от ЧСИ като
самостоятелен обект в сграда - „Административен офис" с идентификатор № 61710.502.6186.7.26, находящ се в
гр.Разград, бул."Васил Левски" №4, на партерния етаж на жилищен блок със застроена площ от 96,60 кв.м.
и застроен обем от 270 куб.м., при
граници: на същия етаж - имот № 61710.502.6186.7.27, имот № 61710.502.6186.7.25, под обекта - няма и над обекта - имот №
61710.502.6186.7.2, имот №
61710.502.6186.7.1, имот № 61710.502.6186.7.3. Това постановление също не легитимира ответника като собственик на придобития
от ищеца недвижим имот, описан по- горе
по т.1. Това е така, тъй като липсва съвпадение между закупения от ищеца и
продадения от ЧСИ недвижим имот. Продаденият обект е с идентификатор № 61710.502.6186.7.26, конкретно отразен в кадастралната карта. Така
отразения в кадастралната карта
обект с идентификатор № 61710.502.6186.7.26 не представлява административен
офис, а фирмен магазин с кафе-еспресо. Несъответствието е видно и от посочените граници по нотариалния акт,
легитимиращ ищеца като собственик и по постановлението за възлагане на
недвижим имот. Закупеният от ищеца обект „Административен
офис" граничи единствено със обект „Закусвалня" и това е неговата дясна граница, лява граница на обекта е
междублоково пространство. Видно от схемата, която представя Обект с
идентификатор № 61710.502.6186.7.26 граничи със Закусвалня (имот № 61710.502.6186.7.25) от лявата си страна, а негова
дясна граница е обект с идентификатор
№ 61710.502.6186.7.27. Ето защо счита че това постановление за възлагане, макар и в него да е описано, че се
възлага недвижим имот представляващ „Административен
офис" не е годно правно основание за възникване на собственост в полза на ответника върху закупения от ищеца
недвижим имот, подробно описан в т.1 по- горе.
Ето защо се сочи, че ЕТ
„Буран – Ив. Ст." неоснователно е бил принудително отстранен от собствения
му самостоятелно обособен обект, представляващ „Административен офис" находящ се в гр.Разград, община Разград,
област Разград, в кв.11, на
бул."Васил Левски" № 4, на партерния етаж на жилищен блок, със
застроена площ от 96,60 кв.м., с
което на ответното дружество без правно основание е предадено владението
и държането на така описания обособен обект.
С
оглед на горното, се сочи че за ЕТ „Буран – Ив. Ст." е налице правен
интерес от предявяване на настоящата искова претенция, с която се претендира
връщане на собствената му вещ, която се държи от ответника без
основание. Претендира разноски.
В открито съдебно
заседание за ищеца се явяват пълномощниците му адвокат И.Ц.Ц. *** и адвокат К.
Ф. Д. от АК – Варна, както и управителят Ив. Ст., които поддържат изцяло
исковата претенция. В третото по ред открито съдебно заседание провело се на
10.03.2016г. пълномощниците на ищеца заявяват, че в обстоятелствената част на
исковата молба и петитума й процесния
недвижим имот следва да се чете не като „административен
офис”, а като „самостоятелен обект за нежилищни нужди”
/л.225 – 226/. В хода на устните
състезания предявяват искане да им бъде присъдено обезщетение за ползите от
които ищецът е бил лишен в резултат на
обстоятелството, че ответникът го е ползвал без правно основание /л.227/, без
да се конкретизира сума и период. Излагат подробни мотиви и претендират
разноски. Депозират и подробна писмена защита.
Ответникът, чрез
пълномощника си адвокат М.Р.М. *** депозира отговор на исковата молба. Намира
исковата претенция за процесуално недопустима, тъй като ищецът следва да
предяви иск по чл. 53 ЗКИР.
По основателността на
иска – сочи че иска е неоснователен.
Прави искане на осн. чл. 537, ал.2 ГПК. Твърди,
че не е била предприета административна процедура по разделяне на имота на два
отделни имота. Поради тази причина в КККР има отразен само един обект и същия е
с идентификатор 61710.502.6186.7.25.
Сочи че владее имота, тъй като е придобил правото на собственост върху
процесния имот като го е закупил на
провела се публична продан с Постановление за възлагане на недвижим имот с изх.
№ 03222/16.06.2010г. издадено то ЧСИ Г. С. – рег. № 761 на КЧСИ, район на
действие – Окръжен съд - Разград, вписано в СВ вх. № ****., том.*, № **, парт.
книга стр. ****. Постановлението е влязло в сила на 16.06.2010г. В полза на
ищеца е издадено и последващо Постановление от 19.09.2013г. на ЧСИ Г. С., с
което му е възложен „Административен офис” с площ от 96.60 кв.м. Претендира разноски.
На осн. чл. 193 ГПК,
оспорва истинността – съдържането на НА за собственост № **, том. **, рег. № ***,
дело № ****. издадени в полза на "МАТ-3" ЕООД и нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № ***, том *, рег. № ***, дело № ***. на нот. Б. К., рег.№282 на
НК, район - РС-Разград и вх.рег.№ ****, акт № ***, том **, дело № *** на Служба
по вписванията - гр.Разград и трите
на нот. Б. К., в частта им касаеща
извършеното нотариално удостоверяване наличието на отделен обект на собственост
- Самостоятелен
обект в сграда - „Административен офис”,
находящ се в гр. Разград, общ. Разград, обл. Разград, в кв. 11 на бул. Васил
Левски № 4, на партерния етаж на жилищен блок, със застроена площ от 96.60
кв.м. и застроен обем 270 куб. м., състоящ се от три административни помещения,
два коридори и сервизни помещения, при граници на административния офис: от
ляво междублоково пространство, от дясно – закусвалня на „Мат-3” ЕООД и
стълбище на жилищен блок с адм. адрес гр. Разград, бул. Васил Левски № 4, от
горе – първи жилищен етаж на жилищен блок с адм. адрес гр. Разград, бул. Васил
Левски № 4, от долу – избени помещения на жилищен блок с адм. адрес гр.
Разград, бул. Васил Левски № 4, заедно със съответните проценти идеални части
от правото на строеж върху местото.
След изявление на ищцовата страна че ще се
ползва от оспорените НА, бе открито производство по чл. 193 ГПК относно същите.
В открито съдебно заседание за ответника се
явява пълномощника му адвокат М.М. /К./***. Оспорва изцяло исковата претенция и
моли за нейното отхвърляне. Сочи, че претендира разноски само за заплатено
възнаграждение на вещото лице в размер на 393.30 лв. /л.229/. Представя
подробна писмена защита.
По
възражението на ответника, че иска по чл. 108 ЗС е недопустим, тъй като реда на
ищеца за защита е по чл. 53 ЗКИР.
Съгласно задължителните указания по тълкуване и
прилагане на Закона дадени с т. 5 от Тълкувателно решение № 8 от 23.02.2016 г. на ВКС по тълк. д.
№ 8/2014 г., ОСГК: „Производството по
предявен иск с правно основание чл.
53, ал. 2, изр. 2 ЗКИР /първоначална редакция/, нов чл.
54, ал. 2 ЗКИР, не е обуславящо по смисъла на чл.
229, ал. 1, т. 4 ГПК за производството по предявен иск за собственост на
същия имот.”
Ето защо, настоящото производство по чл. 108 ЗС
е допустимо. Следва и да се посочи, че възражението е направено преди
постановяването на горецитираното тълкувателно решение.
Съдът, след като прецени доводите на страните, доказателствата
по делото и на основание чл. 235 ГПК приема за установени следните
обстоятелства от фактическа страна:
На 21.05.1991г. от Общински народен съвет гр.
Разград, на осн. чл. 77 НДИ е съставен Акт № 4149 за държавна собственост на
недвижим имот за имот : жилищен блок,
състоящ се от І етаж – магазини, ІІ – V етажи жилищни с 24 броя апартаменти/
без ап. № 4,5, 19,20, с площ 515 кв.м., етажи V, конструкция: монол. Бивш
собственик на имота ЗСП „Дянко
Стефанов”, с местонахождение на имота ул. Васил Левски, при съседи: ул. Васил
Левски, ул. Васил Левски № 2, ул. Васил Левски, и ул. Й. Чобанов. Имотът се
предоставил за оперативно управление на държавната организация ДФ „Диамант” гр. Разград /л.179/.
На 02.08.1999г. е съставен от Областна
администрация – Разградска област Акт № 111 за държавна собственост – частна,
на осн. чл. 68 ЗДС, чл. 148, ал.1 ППЗДС, Решение № 99/27.10.1998г. на Окръжен
съд Разград, Счетоводна – техническа справка, Скица, относно следния имот:
Стол-МВР – ЗП 291.65 кв.м., монолитна сграда, бивш собственик на имота –
държавата, № и дата на съставени по рано актове: АДС № 4149/21.05.1991г.,
местонахождение на имота: гр. Разград, кв. 11, ул. Васил Левски, бл. 4, граници
на имота: горе – жилищни апартаменти, долу мазета, дясно – „кафе експресо с
магазин”, ляво – бл. „Й.Чобанов”. Имотът е включен в капитала на Търговско
дружество: „Диамант” АД – гр. Разград – Решение № 99/27.10.1998г. на Окръжен
съд – Разград /л.180/.
На 16.02.2000г., с нотариален акт за право на
собственост върху недвижим имот придобит при преобразуване на държавно
предприятие в акционерно дружество № ***, том **, рег. № ***, дело № ****. на В.
Т. – нотариус с рег. № 312 на НК, съгл. чл. 483, ал.1 ГПК признала „Диамант”АД
за собственик въз основа на преобразуване на държавно предприятие в търговско
дружество на следния имот: Стол МВР, находящ се в гр. Разград, кв. 11, улица
Васил Левски, блок 4, партерен етаж, със застроена площ 291 кв.м / л. 177-178/.
На 17.06.2005г. с нотариален акт за собственост
върху недвижим имот, придобит чрез покупко продажба на търговско предприятие № **,
том. *, рег. № ***, дело № ****. на Б. К. – нотариус № 282 на НК /л. 143/, е признат „МАТ-3” ЕООД за
собственик по силата на Договор за покупко продажба на търговско предприятие № **,
т.*, рег. № ****., на нот. Б. К. – рег. № 282 на НК,вписан в служба по вписване
при районен съд гр. Разград, вх. рег. №***, том *, № **, парт. книга стр. *** и
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **, том *, рег. № ***,
дело № *****. на нот. Б. К. – рег. № 282 на НК, на следния недвижим имот:
Самостоятелен търговски обект в
сграда -„Закусвалня"
находяща се в гр.Разград, кв.11, бул."Васил Левски" № 4, на партерния
етаж на жилищен блок, със застроена площ от 226,75 кв.м. (двеста
двадесет и шест цяло и седемдесет и пет стотни квадратни метра) и застроен обем
от 770 куб.м. (седемстотин и седемдесет кубически метра), ведно с прилежащото
му избено помещение с площ от 70 кв.м. при граници и съседи: от ляво -административни
помещения на „Мат-3" ЕООД, от дясно - фирмен магазин с кафе-еспресо,
от горе - първи жилищен етаж, от долу - избени помещения - собствено и на живущите
в блока, заедно със съответните идеални
части от общите части на сградата и съответните
проценти идеални части от правото на строеж върху мястото.
На 11.07.2005г. с Нотариален акт за собственост
върху недвижим имот, придобит чрез покупко продажба на търговско предприятие № **,
том.*, рег. № ***, дело № ****. на Б. К. – нотариус № 282 на НК /л. 142/, е признат „МАТ-3” ЕООД за
собственик по силата на Договор за покупко продажба на търговско предприятие № ***,
т.*, рег. № ****., на нот. Б. К. – рег. № 282 на НК,вписан в служба по вписване
при районен съд гр. Разград,вх. рег. №****, том *, № **, парт. книга стр. ****
и Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *, том *, рег. № ***,
дело № *****. на нот. Б. К. – рег. № 282 на НК, на следния недвижим имот:
Самостоятелен обект в сграда - „Административен офис”, находящ се в гр. Разград, общ. Разград, обл. Разград, в кв.
11 на бул. Васил Левски № 4, на партерния етаж на жилищен блок, със застроена
площ от 96.60 кв.м. и застроен обем 270 куб. м., състоящ се от три
административни помещения, два коридори и сервизни помещения, при граници на
административния офис: от ляво междублоково пространство, от дясно – закусвалня
на „Мат-3” ЕООД и стълбище на жилищен блок с адм. адрес гр. Разград, бул. Васил
Левски № 4, от горе – първи жилищен етаж на жилищен блок с адм. адрес гр.
Разград, бул. Васил Левски № 4, от долу – избени помещения на жилищен блок с
адм. адрес гр. Разград, бул. Васил Левски № 4, заедно със съответните проценти
идеални части от правото на строеж върху местото.
Т.е. спорния имот.
С Нотариален акт за
покупко продажба на недвижим имот № **, том *, рег. № ***, дело № ***. на Б. К.
– рег. № 282 на НК бил сключен договор
за покупко – продажба между ищецът и „МАТ-3” ЕООД, съгласно който ищецът
закупил двата имота посочени в
горецитираните два нотариални акта /л. 140-141/.
С Постановление за възлагане на недвижим имот с
изх.№ 03222 от 16.06.2010г. по изп.д. №
20107610400151 по описа на ЧСИ Г. С., рег.№ 761 на КЧСИ, с район на действие - ОС-Разград, на
ответника е възложен следния недвижим имот: Самостоятелен обект в сграда - „Закусвалня" с идентификатор 61710.502.6186.7.25 с адм.адрес гр.Разград, кв.11, бул.Васил Левски №4, на партерния етаж на жилищен блок, със застроена площ от 226.75 кв.м. (двеста
двадесет и шест цяло и седемдесет и
пет стотни квадратни метра) и застроен обем от 770 куб.м. (седемстотин и
седемдесет кубически метра), при граници на същия етаж: - №
61710.502.6186.6.26, под обекта - няма, над обекта - № 61710.502.6186.7.13, №
61710.502.6186.7.15 и № 61710.502.6186.7.14, заедно с прилежащото му избено помещение от 70 кв.м., заедно със съответните
идеални части от общите части на сградата и съответните проценти идеални части от правото на строеж върху мястото. Видно
от отразяването в Постановлението, е че
същото е влязло в сила /л.165/.
С Постановление за възлагане на недвижим имот с
изх.№ 8923 от 19.09.2013г. по изп.д. №
20107610400151 по описа на ЧСИ Г. С., рег.№ 761 на КЧСИ, с район на действие - ОС-Разград, на
ответника е възложен следния недвижим имот: „Административен офис" с идентификатор № 61710.502.6186.7.26, находящ се в
гр.Разград, квартал 11, бул."Васил Левски" №4, на партерния етаж на жилищен блок със
застроена площ от 96,60 кв.м. и застроен обем от 270 куб.м., при граници: на същия етаж - имот №
61710.502.6186.7.27, имот № 61710.502.6186.7.25,
под обекта - няма и над обекта - имот №
61710.502.6186.7.2, имот №
61710.502.6186.7.1, имот № 61710.502.6186.7.3 /лист 164/. Видно от
отразяването в Постановлението, е че същото
е влязло в сила.
В писмо с изх. №
11-04-691-1 от дата 15.01.2016г. и с вх. № 542 от 19.01.2016г. от Община
Разград /л. 175 – 190/ се сочи, че: С Акт
за узаконяване № 11/27.03.2001г. са възстановени проекти за бивш стол на МВР /в
условията на чл. 231 б от ППЗТСУ /отм./, разположен на партера на жилищен блок
на ул. Васил Левски № 4 на името на „Диамант” АД. От чертежа и Акт за държавна
собственост № ****г. е видно, че
квадратурата на „стол на МВР” е 291.65 кв. м. С Разрешение за строеж №
226/17.10.2003г. е одобрен проект за „Вътрешно преустройство на част от стла на
МВР в закусвалня” със застроена площ от 226.75 кв.м.При регистрирането на
строежа на основание чл. 177 ЗУТ е издадено Удостоверение за въвеждане в
експлоатация № 38/23.12.2003г. на тази част от строежа с площ от 226.75. кв.м.
като „Закусвалня”. Видно от двете документации има разлика в квадратурите и
очертанията на обектите. Обособената „закусвалня” – сега ресторант не стига до
края на партерния етаж на блока в северна посока. Там е останало самостоятелно
помещение /обект/, представляваща административен офис. Фактически това е
„процедурата” по обособяване на партерната част на двата обекта. При проверка в
кадастралната карта на гр. Разград не се установява нанасяне на тези обекти в
същата, от което следва, че при следващи евентуални сделки е възможно
некоректно посочване на квадратурата и
граници на самостоятелни обекти.
Видно от заключението на
съдебно техническата експертиза, което съдът приема за пълно, обективно и
компетентно изготвено /л.231-215/, е че:
І.
1. Между имот с идентификатор № 61710.502.6186.7.26, находящ
се в гр. Разград, бул. Васил Левски № 4 и закупеният от ЕТ Буран – Ив. Ст. с
нотариален акт за покупко продажба на недвижим имот № **, том*, рег. № ****,
дело ****г. на нот. Б. К., рег. № 282 на НК недвижим имот, представляващ
„Административен офис” не е налична идентичност. Същият попада в имот с
идентификатор 61710.502.6186.7.25.
2. Обект „Закусвалня” попада в част от имот с идентификатор
61710.502.6186.7.25. Границите на процесния обект „Закусвалня” са от север –
част от имот 61710.502.6186.7.25, от изток – тротоар обслужващ входовете на
жилищния блок, от юг – имот 61710.502.6186.7.26 и от запад – тротоар към улица
Васил Левски.
3. За да представлява самостоятелен обект „Административен
офис” описан в нотариален акт за покупко продажба на недвижим имот № 105,
том.6, рег. № 5819, дело 752/20.07.2005г. на нот. Б. К., рег. № 282 на НК е
необходимо да има издадени необходими за това строителни книжа и одобрени от
Община Разград. Също така и Удостоверение за въвеждане в експлоатация.
4. Реално на место в обект с идентификатор
61710.502.6186.7.25 съществуват два обекта: „Закусвалня” и част от бивш „Стол
на МВР”. Вторият обект може да бъде ред описан в т.3.
ІІ.
1.
Преди 17.06.2005г. за
процесните имоти има издадени следните разрешения за строеж:
-
Акт за узаконяване №
11/27.03.2001г. за бивш стол на МВР.
-
Разрешение за строеж №
226/17.10.2003г. за вътрешно преустройство на част от стол на МВР в закусвалня
– ЗП- 226.75 кв.м.,
-
Удостоверение за
въвеждане в експлоатация № 38/23.12.2003г.на строеж закусвалня – ЗП – 226.75
кв.м.
2.
За процесните имоти
„закусвалня” и „Административен офис” има издадено едно удостоверение за
въвеждане в експлоатация № 38/23.12.2003г. и то е за обект „Закусвалня”.
3.
Има одобрени проекти за
преустройство на част от
„Стол на МВР” в „Закусвалня” с Разрешение за строеж 226/17.10.2003г.
4.
В процесния обект е
извършено преустройство на част от
него по по-горе описаното Разрешение за строеж. В този случай другата част
остава като част от бивш стол на МВР, за да стане „Административен офис” е
необходимо да се изготвят строителни книжа за преустройството й.
5.
При проверка в Община –
Разград, вещото лице е открило проекти за обект „Административен офис”.
В открито съдебно
заседание, вещото лице сочи, че процесния обект отговоря на техническите
изисквания за адм. офис /самостоятелен вход и т.н. – л. 222/.
По направеното в третото по ред открито съдебно заседание
провело се на 10.03.2016г. от пълномощниците на ищеца, че в обстоятелствената
част на исковата молба и петитума й
процесния недвижим имот следва да се
чете не като „административен офис”,
а като „самостоятелен обект за
нежилищни нужди” /л.225 – 226/.
Съдът намира, че това представлява уточнение в
исковата молба – отстраняване нередовност, а не изменение по реда на чл. 214,
ал.1 ГПК, поради което е допустимо, тъй като изрично ищеца сочи, че претендира
същия обект.
Вж. и постановеното по реда на чл. 290 ГПК Решение № 253 от 18.05.2010 год. по гр.д. №
1114/2009 г. на ІІ г.о, ВКС.
По въпроса дали процесния имот представлява самостоятелен
обект и по оспорването по чл. 193 ГПК.
По делото е открито производство
по оспорване на нотариален акт № **, том *, рег.№ ***, дело № *** от ***.
/л.142/ и нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот **, том *, дело № ****. /л. 140-141/, и двата от нот. Б. К. с район на действие РС
Разград, рег. 282 при Нотариалната камара София, в частта им в която е
посочено, че описания в тях обект „Административен офис” представлява
самостоятелен обект на собственост.
Не се спори, че по
делото че относно процесния имот не са издавани необходимите за това строителни
книжа и одобрени от Община – Разград. Не е издадени и Удостоверение за
въвеждане в експлоатация за „Административен
офис”.
Не се спори, а и изрично се установява при
изслушване в о.с.з. на вещото лице, че процесния имот отговаря на техническите
изисквания за самостоятелен обект, който може да се ползва самостоятелно за
нежилищни нужди /разполага със самостоятелен вход, отделен със стени, разполага
със сервизни помещения/.
Съгласно пар.5, т.39 от допълнителните
разпоредби на ЗУТ „обект” е самостоятелен строеж или реална част от строеж с
определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално
предназначение и идентификатор по ЗКИР. Този текст дава кумулативно
характеристиките на самостоятелен обект на строителство, но тъй като нормата
има тълкувателен характер, тя се отнася и за
вече построените сгради. Дефиниция на това понятие от гледна точка на
обектите на правото на собственост е дадена в пар.1 т.1 ЗКИР, според който
самостоятелен обект на правото на собственост е етаж, или част от етаж по
смисъла на глава. ІV от ЗС „Етажната собственост”. По аргумент от чл. 39 ЗС
основната характеристика на самостоятелния обект на правото на собственост
освен обособеността му като етаж, или част от етаж е и тази да може да се
ползва самостоятелно. Затова функционалното предназначение е основна
кадастрална данна в имотния регистър за самостоятелния обект в сграда, съгласно
чл. 27 ЗКИР. Другата характеристика е да
е обособен от останалите съседни обособени обекти на собственост – да е етаж,
или част от етаж със самостоятелен вход за него. Заснемането на обект от
сграда със самостоятелен идентификатор само по себе си не доказва, че този
обект е обособен обект на правото на собственост, но е индиция за това, че той
притежава характеристиките на такъв и има посоченото предназначение. Данните,
отразени в имотния регистър каквото е предназначението на имота и другите му
характеристики съставляват официално удостоверяване и до опровергаването им
се ползват с доказателствена сила. Така и постановеното по реда на чл. 290 ГПК Решение № 261 от 23.10.2013 г.
по гр.дело 3777 /2013 г. на ВКС І г.о, ГК.
Предвид, че процесния имот има технически
характеристики на самостоятелен обект, независимо че същият никога не е бил с
надлежно издадени книжа за ползването му като „Административен офис”, съдът
приема за недоказано оспорването в производство
по чл. 193 ГПК на нотариален акт № **, том *, рег.№ ***, дело № ****.
/л.142/ и нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот ***, том **, дело № *** от ****. /л. 140-141/, и двата от нот. Б. К. с район на действие РС
Разград, рег. 282 при Нотариалната камара София, в частта им в която е
посочено, че описания в тях обект „Административен офис” представлява
самостоятелен обект на собственост. В този смисъл Вж. и постановеното по реда
на чл. 290 ГПК Решение № 21 от 01.07.2015 г. по гр. дело № 6057/ 2014 г. на
ВКС, ІІ г.о., ГК.
По спора
за принадлежността на правото на собственост върху процесния имот.
Не се спори, а и от неоспореното писмо с изх. №
11-04-691-1 от дата 15.01.2016г. и с вх. № 542 от 19.01.2016г. от Община
Разград и приложенията му /л. 175 – 190/
се установява, че след преустройство на „стол на МВР” на част от същия в
„Закусвалня”, тя не стига до края на партерния етаж на блока в северна посока.
Там е останало самостоятелно помещение /обект/, представляващ административен
офис. Фактически това е „процедурата„ по обособяване на тази партерна част на
двата обекта. При проверка в
кадастралната карта на гр. Разград не се установява нанасяне на тези обекти в
същата, от което следва, че при следващи евентуални сделки е възможно
некоректно посочване на квадратура и граници на самостоятелните обекти.
Видно от влязлото в сила Постановление за
възлагане на недвижим имот с изх.№ 8923 от 19.09.2013г.
по изп.д. № 20107610400151 по описа на ЧСИ Гюнеш Солаков, рег.№ 761 на КЧСИ, с район на действие - ОС-Разград, на
ответника е възложен следния недвижим имот: „Административен офис" с идентификатор № 61710.502.6186.7.26, находящ се в
гр.Разград, квартал 11, бул."Васил Левски" №4, на партерния етаж на жилищен блок със
застроена площ от 96,60 кв.м. и застроен обем от 270 куб.м., при граници: на същия етаж - имот №
61710.502.6186.7.27, имот № 61710.502.6186.7.25,
под обекта - няма и над обекта - имот №
61710.502.6186.7.2, имот №
61710.502.6186.7.1, имот № 61710.502.6186.7.3 /лист 164/.
По възражението в исковата молба на ищеца, че имота в това
Постановление не е идентичен с процесния, тъй като посочения в Постановелнието
имот № 61710.502.6186.7.26 не е „Административен офис", а е фирмен магазин с кафе –еспресо.
Както вече безспорно се
установи, процесния имот не е „Административен
офис", предвид липсата на съответните книжа за това /не случайно ищецът в
о.с.з. уточни че не претендира „Административен офис"/.
Имота посочен в Постановление за
възлагане на недвижим имот с изх.№ 8923 от 19.09.2013г.
по изп.д. № 20107610400151 по описа на ЧСИ Г. С., рег.№ 761 на КЧСИ /л.164/ е
идентичен с този който преди това е бил закупил ищеца с нотариален акт нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот **,
том *, дело № *****. /л. 140-141/.
Както е посочено в писмо с изх. № 11-04-691-1 от
дата 15.01.2016г. и с вх. № 542 от 19.01.2016г. от Община Разград /л. 175/, при
проверка в кадастралната карта на гр. Разград не се установява нанасяне на тези
обекти в същата, от което следва, че при следващи евентуални сделки е възможно некоректно посочване на квадратура и граници на самостоятелните обекти.
Съгласно чл. 108 ЗС, собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи, без да има основание за това. При иск по чл. 108 ЗС необходимо ищецът да докаже кумулативното наличие на три предпоставки: 1) че ищецът е собственик на вещта, предмет на иска, 2) че вещта се намира във владение или държане
на ответника и 3) че ответникът владее или държи вещта без основание. Не е ли налице коя и да е от тези три предпоставки, искът не може да бъде уважен. Установяването на тези факти, трябва да стане чрез
пълно и главно доказване.
Ответникът по ревандикационния иск може да се защити като твърди - първо, че ищецът не е собственик, тъй като не притежава годно правно основание, въз основа, на което да е придобил собствеността или да въведе аргументи, че не ищеца, а той е собственик на процесния имот, като представи съответни за това доказателства.
След като ищеца не доказа правото си на собственост, което една от трите
кумулативни предпоставки за уважаване на иска по чл. 108 ЗС, то същото е самостоятелно
основание искът да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан. Ето защо, не
е необходимо съда да се произнася по наличието на останалите две кумулативни
предпоставки за уважаването на по чл. 108 ЗС -
1) че
вещта се намира във владение или държане на ответника и 2) че ответникът владее
или държи вещта без основание.
Ето защо, искът по чл. 108 ЗС следва да се
отхвърли като неоснователен и недоказан.
По
насрещното искане по чл. 537, ал.2 ГПК да се отменят нотариален акт № **, том *,
рег.№ ***, дело № ****г. /л.142/ и нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот **, том *, дело № *** . /л.
140-141/, и двата от нот. Б. К. с район
на действие РС Разград, рег. 282 при Нотариалната камара София, в частта им в
която е посочено, че описания в тях обект представлява самостоятелен обект на
собственост „Административен офис”.
Съгласно
задължителните указания по тълкуване и прилагане на закона дадени с
Тълкувателно решение № 3 от 29.11.2012 г. на ВКС по тълк. д. № 3/2012 г., ОСГК: „На
отмяна по реда на чл. 537, ал. 2 ГПК подлежат само констативни
нотариални актове, с които се удостоверява право на собственост върху недвижим
имот, не и тези удостоверяващи сделки, с които се прехвърля, изменя или
прекратява вещно право върху недвижим имот.”
Ето защо,
въз основа на гореизложеното се явява неоснователно искането за отмяна
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот ***, том *, дело № ****. /л.
140-141/ от нот. Б. К. с район на действие РС Разград, рег. 282 при
Нотариалната камара София.
Относно
другият оспорен нотариален акт - нотариален
акт № **, том *, рег.№ **, дело № ****. /л.142/ от нот. Б. К. с район на
действие РС Разград, рег. 282 при Нотариалната камара София, искането също е
неоснователно, тъй като както по-горе се посочи, процесния обект е
самостоятелен такъв, поради и което нотариалния акт не следва да се отменя.
По иска с
правно основание чл.59 ЗЗД – за обезщетение за лишаване от правото на ползване
на процесния имот.
Искането по чл. 59 ЗЗД бе направено в хода на
устните състезания. За да бъде надлежно предявен иск същият следва да бъде
предявен с искова молба, а не в хода на
устните състезания. Въпреки че същият не е конкретизиран по размер и
период, съдът намира, че не следва да се дават указания за отсраняването на
тези нередовности, на осн. чл. 129, ал.2 ГПК, тъй като иска, предвид
предявяването му едва в хода на устните състезания, следва да бъде оставен без
разглеждане.
По разноските.
С оглед изхода от спора, ищецът следва да бъде осъден да заплати на
ответника сумата от 393.30 лв. представляващи деловодни разноски за заплатено
възнаграждение на вещото лице, на осн. чл. 78, ал.3 ГПК
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от ЕТ
“БУРАН - Ив. Ст., ЕИК ****, седалище и адрес на управление гр. Разград 7200,
ул. 13-ти март No 11 тел.: ****, електронна поща: mariq_stoycheva@mail.bg, законен
представител – управителя Ив. Т. Ст., срещу
"ЕЛЕНА ГРУП" ЕАД, ЕИК ****, седалище и адрес на управление гр.
София 1164, район Лозенец, ул.
Плачковица No 1, вх. А, ет. 7, ап. 24, законен представител К. Хр. К., иск с
правно основание чл.
108 ЗС за осъждане на ответника да
предаде на ищеца владението върху:
Недвижим
имот представляващ самостоятелен обект в сграда - „Самостоятелен обект за нежилищни нужди”,
находящ се в гр. Разград, общ. Разград, обл. Разград, в кв. 11 на бул. Васил
Левски № 4, на партерния етаж на жилищен блок, със застроена площ от 96.60
кв.м. и застроен обем 270 куб. м., състоящ се от три административни помещения,
два коридори и сервизни помещения, при граници на административния офис: от
ляво междублоково пространство, от дясно – закусвалня на „Мат-3” ЕООД и
стълбище на жилищен блок с адм. адрес гр. Разград, бул. Васил Левски № 4, от
горе – първи жилищен етаж на жилищен блок с адм. адрес гр. Разград, бул. Васил
Левски № 4, от долу – избени помещения на жилищен блок с адм. адрес гр.
Разград, бул. Васил Левски № 4, заедно със съответните проценти идеални части
от правото на строеж върху местото, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.
На основание чл.194 ал.3
вр.с ал.2 във вр.с чл.193 ал.2 ГПК, по заявеното от ответника "ЕЛЕНА ГРУП"
ЕАД, ЕИК *****, седалище и адрес на управление гр. София 1164, район Лозенец, ул. Плачковица No 1, вх. А, ет. 7,
ап. 24, законен представител К. Хр. К. оспорване на нотариален акт № **, том **, рег.№ ***, дело № ****
и нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот ***, том **, дело № ****, и двата от нот. Б. К. с район на действие РС
Разград, рег. 282 при Нотариалната камара София, в частта им в която е
посочено, че описания в тях обект „Административен офис” представлява
самостоятелен обект на собственост – ПРИЗНАВА ЧЕ ОСПОРВАНЕТО НЕ Е ДОКАЗАНО.
ОТХВЪРЛЯ, искането по чл. 537, ал.2 ГПК на
"ЕЛЕНА ГРУП" ЕАД, ЕИК ****, седалище и адрес на управление гр. София
1164, район Лозенец, ул. Плачковица No
1, вх. А, ет. 7, ап. 24, законен представител К. Пр. К. ДА БЪДЕ ОТМЕНЕН нотариален акт № **, том *, рег.№ ****, дело
№ **** от нот. Б. К. с район на действие РС Разград, рег. 282 при Нотариалната
камара София, в частта му в която е посочено, че описания в него обект
представлява самостоятелен обект на собственост „Административен офис”, като
неоснователно и недоказано.
ОТХВЪРЛЯ, искането по чл. 537, ал.2 ГПК на
"ЕЛЕНА ГРУП" ЕАД, ЕИК ***, седалище и адрес на управление гр. София
1164, район Лозенец, ул. Плачковица No
1, вх. А, ет. 7, ап. 24, законен представител К. Хр. К. ДА БЪДЕ ОТМЕНЕН нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот ***,
том *, дело № ***, от нот. Б. К.
с район на действие РС Разград, рег. 282 при Нотариалната камара София, в
частта му в която е посочено, че описания в него обект представлява
самостоятелен обект на собственост „Административен офис”, като неоснователно и
недоказано.
ОСЪЖДА ЕТ
“БУРАН - Ив. Ст., ЕИК ****, седалище и адрес на управление гр. Разград 7200,
ул. 13-ти март No 11 тел.: ***, електронна поща: mariq_stoycheva@mail.bg, законен
представител – управителя Ив. Т. Ст. ДА ЗАПЛАТИ на "ЕЛЕНА ГРУП" ЕАД,
ЕИК ****, седалище и адрес на управление гр. София 1164, район Лозенец, ул. Плачковица No 1, вх. А, ет. 7,
ап. 24, законен представител К. Хр. К. сумата от 393.30 лв. /триста деветдесет и три лева и тридесет стотинки/
представляваща деловодни разноски, на осн. чл. 78, ал.3 ГПК.
Препис от решението да
се връчи на страните, на осн. чл. 7, ал.2 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд Разград
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: