В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Разградският районен съд

На първи ноември две хиляди и осемнадесета година

в публично заседание в състав:

Председател: Светлана Чолакова

секретар Ганка Атанасова

прокурор

като разгледа докладваното от съдията гр.д. №1367 по описа за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявена е искова молба от СЛРД-ЛРСД „Сокол“ гр.Кубрат, с която са предявен исков против ЕТ „Аза-Руси Русева-Георги Георгиев“ гр.Кубрат, за осъждането му да опразни наетия имот, представляващ Ловна хижа-ресторант „Колибите“ и подобрения в УПИ VI в кв.27 по ПУП на гр.Кубрат, ул. „Паркова“ №1 състоящо се от: банкетни зали-2бр., покрита тераса, лятна открита градина и върне държанието на собственика. Сочи, че е собственик на процесния имот, като на 10.05.2010г. сключил договор за наем с ответника като договорения наем съгласно чл.2-1 от договора е 1 ½ МРЗ + една стъпка от 10 лв., сумата 370 към момента на сключването му. Наемът се заплащал до 10-то число на всеки календарен месец, като срокът на договор е 60 месеца. На 04.05.2015г. с анекс е удължен срока на действието му, като е станал безсрочен, променен е и месечният наем, който от 10.05.2015г. станал 1 ½ МРЗ, заплащан наведнъж в края на календарната година. С нотариална покана от 30.01.2018г. получена на 31.01.2018г. от представител на ответника го уведомили, че на основание чл.238 от ЗЗД вр. с чл.6.2 от договора прекратява наемното правоотношение, като поканата представлявала едномесечно предизвестие и след освобождаване на търговския обект от инвентара, да предаде недвижими имот. До този момент имотът не бил освободен и се ползвал като търговски обект.

Ответникът “Аза-ГР“ ЕООД гр.Кубрат правоприемник на ищеца депозира отговор, намира иска за неоснователен. Оспорва обстоятелствата в молбата, че договора за наем е прекратен. Твърди, че договора за наем и анекса не са безсрочни, като нотариалната покана от ищеца не поражда правно действие. Договорът по чл.6.2 се прекратява при взаимно съгласие изразено писмено с предизвестие от един месец. Че клаузата в договора за „безсрочност“ на наемните отношения се сблъсква с чл.26 ал.4 от ЗЗД, съответно чл.229 ал.3 от ЗЗД, че договорът винаги е срочен и че срокът е 10 години, както, че липсва клауза в договора за едностранно прекратяване на наемното правоотношение. Поради което са налице валидни наемни правоотношения, тъй като процесния договор е срочен, не съществува възможност за едностранното му прекратяване. В с.з.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното: На 10.05.2010г. е сключен договор за наем между СЛРД-ЛРСД „Сокол“ гр.Кубрат и ЕТ „Аза-Руси Русева-Георги Георгиев“ гр.Кубрат, като ищецът като наемодател отдава под наем на едноличния търговец имот, представляващ Ловна хижа-ресторант „Колибите“ и подобрения в УПИ VI в кв.27 по ПУП на гр.Кубрат, ул. „Паркова“ №1 състоящо се от: банкетни зали-2бр., покрита тераса, лятна открита градина, за срок от пет години. В раздел 6 от същия страните посочили основанията, за прекратяването му. На 04.05.2015г. е сключен Анекс към договора за наем между страните, като на основание чл.5.3 на договора се удължава срока на действие, като станал безсрочен, до промяна в собствеността на имота, променен бил и размерът на месечния наем на обекта. С нотариална покана от 30.01.2018г. ищецът уведомил ответника, че на основание чл.238 от ЗЗД вр.с чл.6.2 от договора, се отказва от наемното правоотношение, като същата да се счита за едномесечно предизвестие, след изтичането на което наемният договор е прекратен. Нотариалната покана е получена от ответника на 31.01.2018г.

Предвид изложеното от фактическа страна, от правна, съдът намира следното: По предявения иск с правно основание чл.233 от ЗЗД ищецът следва да установи предвид доказателствената тежест, която носи за твърдените от него факти, че е налице наемно правоотношение между страните, което е било прекратено, че ответника продължава да държи вещта въпреки това, а от своя страна ответникът следва да установи, че е освободил ползваните от него помещения, или че са налице в случая основания, изключващи правото на ищеца. В случая се спори дали договорът е прекратен. Съдът приема, че между страните по делото на основание договор от 10.05.2010г. е възникнало валидно облигационно наемно правоотношение, по силата на което ищецът в качеството си на наемодател е предоставил на ЕТ „Аза-Руси Русева-Георги Георгиев“ гр.Кубрат, чийто правоприемник е ответникът, в качеството му на наемател, процесния недвижим имот срещу заплащане от страна на последния на уговорена месечна наемна цена.Тук намира за необходимо да отбележи във връзка с възражението на ответната страна, че ищецът не е собственик на имота: Така очертаните по делото взаимоотношения изключват като предмет правото на собственост върху имота, като наемателят не може да противопостави на наемодателя, възражение за собственост, тъй като отношенията между тях са облигационни и въпросът за собствеността е ирелевантен. В този смисъл е и разпоредбата на чл.314 ал.3 от ГПК, както и постоянната съдебна практика/Р-е №113/28.07.09г. т.д. №753/08 г. на II ВКС, Р-е- №230/31.03.10г. гр.д.№42/09г. IV г.о., Р-е № 568/14.03.11г. гр.д. №35/09г. IV г.о. и др./ Активно легитимиран да води иск за опразване и предаване на нает имот е лицето сключило наемния договор, а не собственика на имота. Щом отношенията между страните са облигационни, то иска се предявява от наемодателя, който може да бъде несобственик на наетата вещ, същият следва да удостовери това свое качество и да докаже, че договорът е прекратен и въпреки това наемателят продължава да държи вещта. От приложените договор и анекс се установява, че наемното правоотношение първоначално за срок от пет години е продължено, като в анекс от 04.05.2015г. е договорено от страните, че се променя срокът - става безсрочен, до промяна в собствеността. Действително наемният договор съгласно чл.229 ал.1 от ЗЗД в какъвто смисъл са възраженията на ответника е с максимален срок от 10г., като тази разпоредба е за защита собственика, да бъде ограничен да ползва вещта през продължителен период от време. Ако срокът е уговорен за по-дълъг период, след изтичането му същият би следвало да се редуцира евентуално за 10 години, но след изтичането на този срок, което в процесния случай е на 10.05.2020г. момент, който още не е настъпил. /В подобен смисъл е Р-е №75/24.07.12г. т.д. №194/11г. II т.о ВКС/. Договорът не се е превърнал в срочен, не може да се приеме за какъв срок е, т.к. такъв не е посочен, поради което е неоснователно възражението на ответника, за да не може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие. Този договор, уговорен като безсрочен, обвързва валидно страните съгласно чл.9 от ЗЗД. Страните имат свобода при определяне съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона. Токова противоречие не е налице, нито се твърди от страните. След като не е определен срок за този договор е приложима разпоредбата на чл.238 от ЗЗД - всяка от страните може да се откаже от него като предизвести другата един месец по-рано. В случая страните са постигнали съгласие за договор при хипотезата на чл.238 от ЗЗД, т.к. не е определен срок, поради което ищецът има право да отправи предизвестие, което е сторил с изпратената покана до ответника, в която е посочил както цитираното законово основание, така и че след изтичане на едномесечния срок, договорът да се счита прекратен. Нотариалната покана в случая не представлява соченото от ответната страна прекратяване на договора по взаимно съгласие, каквато е клаузата по в т.6.2 от договора, а предизвестие по смисъла на чл.238 от ЗЗД. Същото е достигнало до ответната страна, като доводите за това, че към нея нямало приложено решение на УС, еднолично е изпратена от председателя, който няма правомощия да действа без решение на УС, са неоснователни. Дори и да се приеме, че е така, т.е. че не е настъпило прекратяване на наемния договор с изтичането на едномесечния срок от получаването на отправеното предизвестие, наемните отношения между страните са прекратени с факта на подаването на исковата молба по чл.233, ал.1 ЗЗД, която също има характер на предизвестие по смисъла на чл.238, ал.1 ЗЗД, като в този смисъл е трайната съдебна практика/Р-е №158 от 14.12.2009г. по т.д.№185/09т. I т.о. на ВКС; Р-е № 113 от 28.07.2009 г. по т. д. № 753/2008 г. на ВКС ІІ т.о./. Исковата молба е получена от ответника на 17.08.2018г., като едномесечния срок е изтекъл на 17.09.2018г. По делото не е спорно, че наемателят към момента държи и ползва имота. Същият е длъжен да върне вещта, като това негово задължение възниква от момента на прекратяване на наемното правоотношение. Поради което искът за връщане на наетата вещ с принадлежностите описани в исковата молба е основателен и доказан.

С оглед основателността на претенцията на основание чл.78 ал.1 от ГПК ответникът дължи заплащане направените от ищеца разноски – 331,20лв. държавна такса и 700лв. заплатено адвокатско възнаграждение или общо 1031,20лв.

Воден от гореизложеното, Разградският районен съд

Р Е Ш И :

ОСЪЖДА “Аза-ГР“ ЕООД, ЕИК 204559672 гр.Кубрат, да опразни наетия имот, представляващ: Ловна хижа-ресторант „Колибите“ и подобрения в УПИ VI в кв.27 по ПУП на гр.Кубрат, ул. „Паркова“ №1 състоящо се от: 1. ЗОХ-банкетни зали-2бр. в ловен стил с изградена между тях камина, оборудвани с голяма дървена маса с две дървени пейки около нея, още две дървени пейки на желязна конструкция и осем броя дървени маси в края на едната зала и изграден бар-плот с дървен навес с керемиди с мивка с шкафчета, кухня с шест броя мивки и шкафчета, стая за персонала с предверие, 2 бр. тоалетни, от които едната баня е с тоалетна, масички на площ 235 кв.м.; 2.Покрита тераса остъклена с ПВЦ дограма; 3. Лятна открита тераса-под с каменни плочи и настилка, барбекю и съоръжения, кътове открити сепарета в стил старинно битов с маси и пейки от масивно дърво-9 бр. и един брой сепаре на два етажа с дървена стълба за мтория етаж, шадравани-2бр., изграден битов кладенец, детски кът с дървени люлки-2бр. и желязна катерушка и 1 бр. изградена външна тоалетна. Всичко бруто площ 650 кв.м., хижата оградена с телена ограда с голяма дървена порта с покриви, от драгата страна с каменна ограда с каменен свод с дървена порта и изградена инфраструктура, благоустрояване и електрически и ВиК инсталации и ВЪРНЕ държанието на собственика СЛРД-ЛРСД „Сокол“, ЕИК116516197 гр.Кубрат, ул.Вапцаров №6

ОСЪЖДА “Аза-ГР“ ЕООД, ЕИК 204559672 гр.Кубрат, да заплати на СЛРД-ЛРСД „Сокол“, ЕИК116516197 гр.Кубрат, ул.Вапцаров №6 сумата 1031,20лв./хиляда тридесет и един лева и двадесет стотинки/ за разноски.

Решението е постановено при участието на“Аза-ГР“ ЕООД, ЕИК 204559672 гр.Кубрат, правоприемник на ЕТ „Аза-Руси Русева-Георги Георгиев“ гр.Кубрат.

Решението подлежи на обжалване пред Разградския окръжен съд от 14.11.2018г.

РАЙОНЕН СЪДИЯ: